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关于开展农村土地承包政策法律贯彻执行情况检查的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 17:40:33  浏览:9456   来源:法律资料网
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关于开展农村土地承包政策法律贯彻执行情况检查的通知

农业部


关于开展农村土地承包政策法律贯彻执行情况检查的通知

农经发[2003]8号


各省、自治区、直辖市和计划单列市农(牧、渔)业(厅、局、委、办):

  今年以来,各地按照中央农村工作会议的要求,加大了《农村土地承包法》的宣传力度,取得了明显成效。但是,一些地方随意调整、收回农民承包地、强迫农民流转承包地等问题比较突出,农民群众反映强烈。为切实落实党的农村土地承包政策,全面执行《农村土地承包法》的规定,决定在全国开展农村土地承包政策法律贯彻执行情况检查。现将有关事项通知如下:

  一、要把检查农村土地承包政策法律贯彻执行情况作为履行职责的重要手段

  土地是农民的重要生产资料,土地承包经营权是农民的基本财产权利,是农民根本利益之所在。无论是随意调整收回农民承包地,还是强迫农民流转承包地,都是对农民土地承包经营权的直接侵害。各级农业部门要高度重视农村土地承包中存在的矛盾和问题,切实履行《农村土地承包法》赋予的职责,加强管理,努力维护农民的土地承包权益。要通过检查农村土地承包政策法律贯彻执行情况,发现问题,解决问题,总结经验,促进政策法律的完善和提高。今后对农村土地承包政策法律执行情况要加强经常性的检查。

  二、要把侵害农民土地承包经营权益行为作为检查的重点

  当前,侵害农民土地承包经营权问题已经成为侵害农民权益的突出表现形式。重点检查以下十二类行为:

  (一)干涉承包方依法享有的生产经营自主权。如干涉农民自主安排的生产经营项目,强迫农民购买指定的生产资料或者按指定的渠道销售农产品。

  (二)违法收回农户承包地。如强行收回外出务工就业农民的承包地,收回承包地抵顶欠款,违法收回进入小城镇落户农民的承包地,以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包,用收回走农民承包地的办法搞劳动力转移等。

  (三)违法调整农户承包地。如承包期内用行政命令的办法硬性规定在全村范围内几年重新调整一次承包地,借颁发农村土地承包经营权证书之机重新承包土地等。

  (四)不落实二轮承包政策。对适合实行家庭承包的耕地,第一轮耕地承包合同到期后,如不执行延长土地承包期三十年政策,不与农户签订土地承包合同,不发放农村土地承包经营权证书,超额预留机动地等。

  (五)利用职权变更、解除土地承包合同。如因承办人或负责人的变动而变更或解除承包合同,因集体经济组织分立或者合并而变更或解除承包合同等。

  (六)强迫承包方流转土地承包经营权。如强制收回农民承包地搞土地流转,乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包,假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转等。

  (七)阻碍承包方依法流转土地承包经营权。如对承包方合法流转土地承包经营权做出限制等。

  (八)侵占承包方的土地收益。如小调整时随意提高承包费,截留、扣缴承包方土地流转收益,截留、挪用征地补偿费用等。

  (九)违法发包农村土地。如未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人,将机动地长期用于对外发包,侵吞土地发包收入,泄露土地招标承包标底秘密等。

  (十)侵害妇女依法享有的土地承包经营权。如承包时对妇女实行有别于男子的歧视性土地承包政策,承包期内违法收回出嫁女承包地等。

  (十一)行政、司法机关和村级组织不作为。如基层法院不受理农村土地承包纠纷诉讼,农村土地承包仲裁管理机关不受理农村土地承包纠纷仲裁请求,乡(镇)人民政府不受理农村土地承包纠纷调解,农业行政主管部门不受理农民群众有关农村土地承包纠纷的来信来访,村级组织不执行仲裁、司法结论或名义上执行实际上拖延不办等。

  (十二)地方制定的政策是否有违反国家农村土地承包政策法律的情况。

  三、了解各地对《农村土地承包法》的学习宣传和贯彻实施情况

  《农村土地承包法》是全面规范农村土地承包关系的重要法律。宣传贯彻《农村土地承包法》是各级农业行政主管部门做好农村工作的基本职责和基本要求。要对照我部《关于认真做好〈农村土地承包法〉学习宣传和贯彻实施工作的通知》(农经发[2002]12号)的要求,检查学习宣传和贯彻实施工作的情况。主要是:

  (一)组织落实情况。重点是检查各地农业部门在地方党委、政府的领导下,组织贯彻实施《农村土地承包法》的情况。

  (二)学习培训情况。是否制定了学习和培训计划,干部职工对法律各项规定的理解和掌握情况,组织培训的人次有多少、受教育的范围有多大等。

  (三)宣传教育情况。重点是把《农村土地承包法》的精神和内容宣传到村、到户、到人的情况。

  (四)实施办法制定情况。是否将《农村土地承包法》实施办法列入地方立法计划,工作进展情况;现有土地承包管理方面的地方法规、规章修订和完善情况等。

  四、扎扎实实地做好检查工作

  下半年,农业和农村工作的任务十分繁重。开展农村土地承包政策法律贯彻执行情况的检查,时间紧、任务重。各地农业行政主管部门要加强对检查工作的领导,坚持“两手抓”,一手抓深化农村改革和农民增收,一手抓现有政策法律的贯彻落实。要统筹安排,精心组织,落实检查任务;要结合检查对农村土地承包政策法规进行一次再落实,再宣传,形成一个新的宣传高潮。检查中要注意法律与政策的衔接,对法律没有规定的要依照政策进行处理。要坚持实事求是的原则,严禁弄虚作假,欺上瞒下。

  今年是《农村土地承包法》正式实施的第一年,十届全国人大常委会已把《农村土地承包法》列入今年第四季度执法检查计划。各地要抓紧8、9两个月的时间进行自查,检查报告连同农村土地承包政策法律贯彻执行情况检查汇总表于9月底前报送我部。为保证检查工作的顺利进行,我部将于9月上旬派出检查组进行重点检查。

  特此通知。

附:农村土地承包政策法律贯彻执行情况检查汇总表

二○○三年七月二十三日


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吉安市人民政府办公室关于印发吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等3个配套文件的通知

江西省吉安市人民政府办公室


吉安市人民政府办公室关于印发吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等3个配套文件的通知

吉府办发〔2011〕20号


井冈山管理局,井开区管委会,各县(市、区)人民政府,市直有关单位:

  经市政府研究同意,现将《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》、《吉安市中心城区征收评估指导标准》、《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿补助和奖励标准》从2012年1月1日起执行,现印发给你们,请认真遵照执行。



  二〇一一年十二月二十七日

  

  

  吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则

  

  第一章 总 则

  第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估工作,维护被征收人的合法权益,保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行,根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、赣府厅字【2011】63号《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》,参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定,制定本细则。

  第二条 本细则适用范围:在市区范围内,为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动,适用本细则。

  第三条 从事国有土地上房屋征收评估的单位,应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构(以下简称评估机构)。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录,供被征收人选择。

  第四条 承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第十六条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目,评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作,估价作业人员应当持有市政府征收部门核发的评估工作人员上岗证作业。

  第二章 房屋征收评估机构选定

  第五条 确定房地产估价机构应当公开、透明。

  第六条 市房地产行政主管部门、市房屋征收管理部门应根据相应规定加强对房地产估价机构的监管、指导。

  第七条 市房地产行政主管部门可以推荐一批社会信誉好、综合实力强的房地产估价机构,供被征收人选择。

  第八条 房屋征收决定确定后,房屋征收部门应将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、决定方式等相关情况,在房管部门公众信息网上予以公示,自公示之日起5个工作日内,具有相应资质的房地产估价机构向项目所在地房屋征收部门报名参与。外地注册房地产估价机构需在本市房管部门备案登记,并在当地有办公场所,具有相应的房地产估价现场作业人员。

  中心城区以外的市、县可参照执行,也可以其他形式通知房地产估价机构,但参与的房地产估价机构不得低于两家。

  第九条 房屋征收部门应以公告等形式,在征收范围内公布申请参加该片区房地产估价机构的名单、基本情况和行为规范,并将协商选定房地产估价机构的期限等相关事宜告知被征收人。

  第十条 被征收人应当在协商选定期限内协商选定房地产估价机构,并将协商选定结果以书面形式报房屋征收部门,协商选定结果需一半以上被征收人签名。房屋征收部门应将协商结果予以公布。

  第十一条 被征收人协商选定房地产估价机构不成的,应采取投票选择的方式确定。参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产估价机构确定为该项目的评估机构。

  房屋征收部门应提前3天将投票选择房地产估价机构的相关事项告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书,按一个被征收人(产权户)一票的原则,到指定地点参与投票。

  第十二条 投票选择方式未能确定评估机构的,在征收部门的组织下,采取被征收人选举一名代表进行摇号、抽签等随机选定的方式确定估价机构。

  第十三条 投票选择、随机选定房地产估价机构时,房屋征收部门应当邀请公证机关进行公证。

  第十四条 房地产估价机构确定后,房屋征收部门应当书面告知被确定的房地产估价机构,对估价人员审核,颁发房屋征收评估人员上岗证,并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

  房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

  第十五条 房地产评估机构依照《国有土地上房屋征收评估办法》和本细则第三章房屋征收评估细则以及《吉安市中心城区征收评估指导标准》开展评估工作。

  第十六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的,可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

  两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的,各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商,执行统一标准。

  第十七条 对有下列行为之一的评估机构和人员,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚,并记入其信用档案。

  (一)出具不实估价报告的。

  (二)与征收当事人一方串通,损害对方合法权益的。

  (三)在房地产估价机构确定中以回扣、恶意低收费、承诺价格、请吃请喝、送礼品现金、诋毁他人抬高自己、虚假宣传等不正当手段获取评估业务的。

  (四)在房地产估价机构确定中招募他人做宣传或入户宣传的。

  (五)依本办法确定的评估机构,无故不接受委托的。

  (六)经估价师专家委员会鉴定,确实存在诸多问题的。

  (七)法律、法规禁止的其他行为。

  

  第三章 房屋征收评估技术细则

  第一节 评估具体规定

  第十八条 估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋(含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修)及其附属物,不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

  第十九条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据,评估被征收房屋的价值”。

  第二十条 估价时点为房屋征收决定公告之日。

  第二十一条 价值标准为公开市场价值,不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

  第二十二条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费,以及提前搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的,土地价值已在房屋评估时体现,不再单独估价。

  第二十三条 征收估价应当按照下列程序操作:

  (一)公布备案名录,选择评估机构;

  (二)接受评估委托,明确基本事项;

  (三)查阅相关资料,开展前期调查;

  (四)拟订评估方案;

  (五)收集评估资料,组织实地查勘,入户调查;

  (六)参照技术细则,进行评估测算;

  (七)确认测算初评结果并公示;

  (八)现场咨询答疑;

  (九)撰写估价报告,包括整体评估报告和分户评估报告;

  (十)汇总相关资料,提交估价报告;

  (十一)估价材料存档;

  (十二)对评估报告的解释、说明;

  (十三)复估和专家委员会鉴定。

  第二十四条 房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿整体评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映,整体评估报告结果经征收管理部门审定后进行公告;房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

  第二十五条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果(估价报告)之日起,至项目征收补偿结束时止。

  

  第二节 被征收房屋性质认定及分类

  第二十六条 依据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十八条的规定,被征收房屋权属、用途、面积、结构等以房屋权属证书、房屋登记簿为准;房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以登记簿为准;对被征收房屋所有权证载明为住宅,但临街依法办理营业执照和税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的,征收时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

  第二十七条 被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房。

  

  第三节 估价方法及应用

  第二十八条 住宅房屋征收估价主要采用市场比较法评估,配合采用收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。非住宅房屋主要采用收益法评估,配合采用市场比较法、成本法、假设开发法。

  第二十九条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋,其征收补偿评估价格测算的技术路线为:

  (一) 确立整体评估基准。在征收项目范围内设定“标准

  样本住宅”作为整体评估基准;“标准样本住宅”的设定要求

  参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第二章第十二条;

  (二) 测算整体评估基准价格。

  ① 依据相关评估技术规范规定的方式,采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为:

         100  (K2)  100   100

  基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

         (K1) 100  (K3)  (K4)

  Vs为可比实例价格;

  K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的,该系数取100。

  K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。

  K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数。

  K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数。

  确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例,经过上述各种修正后,再计算平均值,得出的结果为市场比较法评估出的“标准样本住宅”价格。

  ② 再结合成本法或假设开发法等评估出的“标准样本住宅”价格。

  ③ 综合确定“标准样本住宅”的整体评估基准价格。

  (三) 确定分户评估价格。各被征收房屋分别与“标准样

  本住宅”进行房地产实体状况因素比较,得出各被征收住宅房屋的分户评估价格。基本公式为:

  Vz = [区位价格+重置价格×结构修正系数×(1—折旧率)]×(1±楼层修正系数)×(1±朝向修正系数)×其他实体修正系数×房屋建筑面积

  ① Vz为被征收住宅分户评估价格;

  ② 被征收房屋区位价格=“标准样本住宅”的整体基准价格-砖混一级十成新重置价格;

  ③ 具体修正系数参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第三章。

  第三十条 非住宅房屋主要采用收益法评估,配合采用市场比较法、成本法、假设开发法评估。

  第三十一条 本细则第二十六条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法进行评估。

  第三十二条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线:

  (一)确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑(大型百货商场、超市等)、商铺类建筑(门面房、商铺等)、商务类建筑(金融、证券、商业写字楼等)、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。

  (二)搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求,在征收项目周边或项目内搜集交易实例。

  (三)测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求,

  将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出非住宅营业用房的征收评估价格。

  第三十三条 非住宅营业用房收益法估价技术路线:采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时,一般采用稳定收益情形测算,通常采用如下公式计算:

      a    1

  Vy = ——[ 1-—— ]

      r  (1+r)n

  Vy为评估价格,a为估价对象年纯收益,r为资本化率,n为收益年期,相关系数的确定原则参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第四章。

  第三十四条 非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法,也可以采用成本法,如果采用市场比较法,则按照市场比较法评估的应用要求进行估价;对于交易实例收集较为困难的,采用成本法进行估价。有条件的还可以采用收益法和假设开发法进行评估。

  第三十五条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线:

  (一)成本法的内涵:成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格,然后扣除折旧并考虑土地取得成本,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法,其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本,而是以成本为基础的客观市场价格。

  (二)成本法的基本公式:根据《房地产估价规范》,考虑到城市房屋征收补偿估价的特点,成本法估价的基本公式为:

  征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格 + 建筑物重置价格 - 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。

  (三)参数确定:除另有规定外,土地重新取得价格采用基准地价修正法确定;各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。

  

  第四节 其他征收估价问题处理

    第三十六条 收益法估价规定:采用收益法估价的,房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。

  第三十七条 成本法估价规定:采用成本法估价的,应当采取房屋、土地分别估价的方式,估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取;建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取,建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定,可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。房屋折旧采用直线折旧法计算,不适用直线折旧法的,采用成新折扣法计算。

  第三十八条 临时建筑和在建工程估价规定:未超过批准期

  限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值;在建工程应采用成本法进行估价,工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

  第三十九条 非房屋及其附属物估价规定:凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的,可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

  第四十条 其它估价规定:室内装修装饰的估价参照《吉安市中心城区征收评估指导标准》第六章确定的标准执行。

  

  第五节 征收估价报告

  第四十一条 征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式,参照本细则(试行)的要求出具征收估价报告。

  第四十二条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名,不得以印章代替签名,同时加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构,对估价报告的内容和结论负责。

  第四十三条 房屋征收估价报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

  

  第六节 征收估价工作准则

  第四十四条 被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。

  第四十五条 评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人,估价技术负责人最终确定估价技术方案,并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。

  第四十六条 所有征收估价项目均须开展现场查勘工作,承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料,要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的,应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。

  第四十七条 估价人员应持证上岗,逐户逐项估价,做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。

  第四十八条 征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议,评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

  第四十九条 征收评估机构在估价委托协议约定的时间内,应向征收部门提交正式的征收估价分户报告,并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。

  第五十条 征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务,并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。

  

  第七节 征收估价工作资料存档

  第五十一条 评估机构应当将下列资料(原件或复印件)与估价报告(含技术报告)共同整理存档:

  (一) 房屋征收委托评估协议;

  (二) 房屋征收决定公告;

  (三) 估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料;

  (四) 估价对象的实地查勘记录、影像等资料;

  (五) 标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料;

  (六) 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料;

  (七) 其他涉及估价项目的必要资料。

  第五十二条 评估机构完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。

  

  第四章 附 则

  第五十三条 选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的,对所调换房屋的估价和结算,按照《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有关规定结合本细则实施。

  第五十四条 征收项目概算估价可参照本细则在房屋征收调查阶段进行估价测算,项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。

  第五十五条 本细则未能涵盖的其它征收估价情况,按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。

  第五十六条  本细则由市房屋征收部门负责解释。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定评估。

  第五十七条 本细则自公布之日起施行。

  

  附:吉安市中心城区征收评估指导标准(本标准根据实际情况每年作出相应调整并报市政府批准执行)

  

  

  吉安市中心城区征收评估指导标准

  

  第一条 为了规范我市中心城区国有土地上房屋征收评估工作,确保评估补偿价格公正、客观、准确,根据建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》,参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定,制定本标准。

  第二条 本标准适用范围:在吉安市中心城区范围内,为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动,适用本标准。

  

  第一章 市场比较法可比实例选择要求

  第三条 可比实例选择要求,适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。

  第四条 可比实例应选择与估价对象处于邻近或类似地段的房屋。

  第五条 可比实例应与估价对象的用途相同。其中,住宅房屋的可比实例必须用途相同,一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。

  第六条 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构,一般分为:

  (一)钢混结构;

  (二)砖混结构;

  (三)砖木结构;

  (四)简易结构。

  第七条 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例,其交易价格应是正常市场交易价格。

  第八条 可比实例的成交日期应与估价时点接近,一般应不超过12个月,近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。

  第九条 采用可比实例修正测算确定评估价格的,选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

  第十条 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过±30%。

  第十一条 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%,综合系数修正不得超过±30%。

  

  第二章 整体评估基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件

  第十二条 住宅房屋征收整体估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件:

  (一) 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋,功能齐全并具备使用条件。

  (二) 一般情况下为无装修的成套房屋。

  (三) 一般情况下房屋为砖混一等十成新。

  (四) 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型,再根据具体情况,从方便操作提高效能的考虑出发,综合被征收房屋的典型特征,按上述三条要求设定一个征收项目范围内的“标准样本住宅”。

  第十三条 住宅房屋估价中可比实例选择应符合以下要求:

  (一) 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或类似地段的住宅房屋;

  (二) 一般情况下,可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋,如在估价对象类似范围内,无砖混结构的多层住宅房屋,可选取多层框架结构或高层框架结构住宅房屋;

  (三) 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型;

  (四) 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例,其交易价格应是正常市场交易价格;

  (五) 可比实例的成交日期应与估价时点接近,两者差异一般不超过12个月;

  (六) 采用可比实例修正测算确定评估价格,选用可比实例的数量应为3个及以上数量;

  (七) 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30%;

  (八) 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过±30%。

  第三章 住宅房屋实体因素修正系数

  第十四条 住宅房屋结构因素修正系数,结构因素修正根据实际情况在±5%范围内进行调整

  房屋结构等级分类表

  类别项目
  结构
  门窗及墙面
  设备
  耐用年限
  残值率

  一类钢混一级
  八层及八层以上的全框架结构,梁、柱承重,现浇或预制楼板,有电梯,室内一般粉刷
  铝合金及外墙高级装修
  设备齐全,每套(层)有上下水电、有独用的浴、厕等
  60年
  0

  一类钢混二级
  七层及七层以下的全框架结构,梁、柱承重,现浇或预制楼板,无电梯,室内一般粉刷
  铝合金及外墙高级装修
  设备齐全,每套(层)有上下水电、有独用的浴、厕等
  60年
  0

  二类砖混一级
  钢混基础,部分钢筋混凝土梁、柱承重,钢筋混凝土圈梁、构造柱,上部眠砌承重墙,钢混楼面及屋面,一般内粉刷,水泥地面
  铝合金及外墙高级装修
  设备齐全,每套(层)有上下水电、有独用的浴、厕等
  50年
  2%

  二类砖混二级
  钢混基础或砖基础,钢筋混凝土圈梁,内外墙均为眠砌承重墙,钢混楼面及屋面,一般内粉刷,水泥地面
  铝合金及外墙部分装修
  设备齐全,有上下水电、有独用的浴、厕等
  50年
  2%

  二类砖混三级
  砖石基础,内外墙均为二眠一斗承重墙或外墙眠砖,大部分二眠一斗墙,钢混楼面及屋面或钢混楼面瓦屋面,一般内粉刷,水泥地面
  木门窗,外墙一般粉刷
  设备基本齐全
  50年
  2%

  三类砖木一级
  外墙为眠砖的房屋,木柱排山屋架,瓦木屋面,假楼或普通板壁天棚,水泥地面或砖地面,室内一般粉刷
  木门窗、外墙一般粉刷
  设备基本齐全
  40年
  6%

  三类砖木二级
  外墙厚度在二砖以下或二眠一斗砖墙到顶,瓦木屋面,假楼或普通板壁天棚,水泥地面或砖地面,室内一般粉刷
  木门窗、外墙一般粉刷
  设备不齐全
  40年
  4%

  三类砖木三级
  部分砖墙或乱砖墙到顶,瓦木屋面,无天棚,砖地面或原土地面,粗粉刷
  木门窗及外墙无粉刷
  设备不齐全
  40年
  3%

  四类简易结构
  砖勒脚,木板墙,土坯墙,乱砖墙,简易屋面,无天棚,砖地面或原土地面,粗粉刷
  门窗简陋
  设备不齐全
  10年
  0


  

  第十五条 住宅房屋朝向因素修正系数

  朝向系数(%)
  
  东西
  南北
  正南
  正北

  成套型住宅
  0
  +4
  +2
  0

  非成套型住宅
  0
  +0.5
  0
  0




  第十六条 住宅房屋楼层因素修正系数

  居住层次
  总层数为二层的增减比率(%)
  总层数为三层的增减比率(%)
  总层数为四层的增减比率(%)
  总层数为五层的增减比率(%)
  总层数为六层的增减比率(%)
  总层数为七层的增减比率(%)
  总层数为八层的增减比率(%)

  第一层
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广东省散居少数民族权益保障条例

广东省人大常委会


广东省散居少数民族权益保障条例
广东省人民代表大会常务委员会



《广东省散居少数民族权益保障条例》已由广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议于1997年12月1日通过,现予公布,自公布之日起施行。


第一条 为保障散居少数民族的合法权益,维护和发展平等、团结、互助的社会主义民族关系,促进各民族的共同繁荣,根据宪法和有关法律、法规规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称的散居少数民族,是指本省行政区域内除民族自治地方实行区域自治的少数民族以外的少数民族。
第三条 任何组织和个人应当尊重散居少数民族的风俗习惯,保障散居少数民族公民宗教信仰自由,禁止民族歧视,禁止破坏民族团结和制造民族分裂的行为。
任何组织和个人不得侵犯散居少数民族公民的合法权益。
第四条 各级人民政府民族事务行政主管部门对本条例的实施负有督促、检查的职责。
第五条 散居少数民族人口较多地方的人民代表大会中,应当有一定比例的少数民族代表;辖有民族乡的县级人民代表大会常务委员会组成人员中,应当有少数民族成员。
第六条 民族乡乡长由建立民族乡的少数民族公民担任。民族乡人民政府配备的少数民族工作人员的数量应当逐步做到与其人口所占比例相适应。
各级人民政府民族事务行政主管部门的工作人员中,应当配备有适当数量的少数民族干部。
第七条 散居少数民族人口较多地方的各级人民政府,应当有计划地选拔和培养少数民族干部和各种专业人才。
国家机关、企事业单位在招收或者录用公务员、职员、工人时,在同等条件下优先招收或者录用少数民族公民,不得以生活习俗、语言不同为理由拒绝招收或者录用少数民族公民。
第八条 禁止在各类出版物、广播、电影、电视、音像制品、文艺表演和其他活动中出现歧视、侮辱少数民族、伤害民族感情的语言、文字、图像和行为。
第九条 散居少数民族公民合法权益受到侵害时,有关国家机关应当依法及时处理。
第十条 散居少数民族人口较多地方的人民政府,在制定国民经济计划和社会发展规划时,应当考虑到少数民族的特点和需要,作出有利于少数民族经济和社会发展的安排。
有关部门在安排经济建设项目和专项资金、贷款,开展对口支援和经济技术协作等方面,应当对民族乡和散居少数民族聚居的管理区优先给予照顾和扶持。
上级人民政府应当帮助民族乡加强农业、林业、牧业、渔业和水利、电力、交通、邮电等基础设施建设。
民族乡的财政支出基数,由上一级人民政府根据实际情况,按照照顾民族乡的原则确定。民族乡的地方财政收入超收部分可全部或者部分留给当地使用。
第十一条 在民族乡从事森林、水力、矿产等资源开发的企事业单位和个人,在同等条件下,应当优先招收或者录用当地少数民族人员,并从企业或者项目年税后利润中提取5%-10%给民族乡政府,用于发展当地经济和安排群众生产、生活。
第十二条 上级人民政府应当扶持帮助下列企业发展生产,提高经济效益:
(一)民族乡办的企业;
(二)散居少数民族人口较多的乡(镇)、村委会以及街道办事处办的企业;
(三)散居少数民族投资额占30%以上的企业;
(四)以散居少数民族为主要服务对象的企业。
信贷部门对本条所述企业,在信贷政策允许范围内给予优先支持。
税务部门对本条所述企业,应当根据实际情况,按照国家有关规定给予减免税照顾。
第十三条 散居少数民族人口较多地方的人民政府应当在师资、财力、物力等方面帮助散居少数民族发展基础教育和职业教育、成人教育。
第十四条 各级人民政府根据散居少数民族的民族特点和居住地区的实际情况,可以设立以寄宿制和助学金为主的公办民族小学、民族中学和民族职业中学。
少数民族学生较多的小学,经县级以上教育行政主管部门批准,可以设立民族小学。
少数民族学生较多的中学,经地级市以上教育行政主管部门批准,可以设立民族中学。
第十五条 民族学校应当配备少数民族教职员工,教职员工编制可根据当地的实际情况和民族特点,给予适当照顾。
第十六条 普通中学招收散居少数民族学生,应当降低10-20分录取。
各高等院校、中等专业学校、技工学校招收民族乡的少数民族考生,应当按照自治地方的政策待遇给予降分录取;对其他散居少数民族考生按省有关规定给予优先录取。
市、县(区)所属的中等农业、林业、师范、卫生、水电等学校,每年应当安排一定名额录取本行政区域的散居少数民族学生。
第十七条 对家庭经济确有困难的散居少数民族学生,各级教育部门及各大、中专院校应适当减免学杂费,并在发放助学金上给予照顾。
第十八条 上级人民政府应当鼓励和组织素质高的教师、医务人员及其他专业技术人员到民族乡工作,帮助民族乡发展教育、医疗卫生事业和开展科学技术推广普及工作。
第十九条 散居少数民族人口较集中的地方,需要兴办广播电视站、电视差转台、文化馆(站)、图书发行网点等文化事业的,上级人民政府应当给予帮助。
第二十条 上级人民政府应当重视办好民族乡和散居少数民族人口较多自然村的卫生院(站),发展传统医药,开展妇幼保健工作,加强对地方病和多发病的防治。
第二十一条 散居少数民族应当依照国家和本省的有关规定,实行计划生育,推行优生、优育,提高人口素质。
第二十二条 国家机关、企事业单位的少数民族干部、职工参加本民族重大节日活动,有关单位应当按照国家有关规定给予假日,并照发工资。
第二十三条 进入城镇进行经济文化活动的少数民族公民(包括外省、区的少数民族公民),其合法权益受法律保护。少数民族公民应当遵守当地的有关规定。宾馆、旅店、招待所不得因生活习惯不同拒绝接待少数民族公民。
第二十四条 在有清真饮食习惯的少数民族人口较多的城市,当地人民政府应当统筹规划并支持兴办必要的清真饮食服务行业。
生产、经营清真食品、肉食、饮食的单位和个人,必须经县级以上人民政府民族工作部门核准并领取清真证明。清真证明由省人民政府民族事务行政主管部门统一监制,工商行政管理部门按规定给予办理营业执照。
对有清真饮食习惯的少数民族干部、职工,有关单位应当按照国家有关规定发给清真伙食补助费。
第二十五条 尊重少数民族的丧葬习俗。城市人民政府应当做好信仰伊斯兰教的少数民族的殡葬服务工作。
信仰伊斯兰教的少数民族的公共墓地应当予以保护,不得侵占。
第二十六条 对为民族团结进步事业做出显著成绩的单位和个人,以及长期从事民族工作有显著成绩的个人,各级人民政府应当给予表彰或者奖励。
第二十七条 违反本条例有关规定,损害少数民族合法权益的单位和个人,由本单位或者上级部门给予批评教育或者行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十八条 本条例自公布之日起施行。



1998年1月2日

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