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关于清远市落实企业安全生产主体责任的规定

作者:法律资料网 时间:2024-05-28 10:23:13  浏览:9236   来源:法律资料网
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关于清远市落实企业安全生产主体责任的规定

广东省清远市人民政府


关于清远市落实企业安全生产主体责任的规定



各县(市、区)人民政府,市政府各部门、各直属机构:

现将《清远市落实企业安全生产主体责任的规定》印发给你们,请结合实际,认真抓好贯彻落实。









二○一一年十一月八日









清远市落实企业安全生产主体责任的规定



第一章 总 则

第一条 为落实企业安全生产主体责任,防止和减少生产安全事故,根据《中华人民共和国安全生产法》、《广东省安全生产条例》等法律法规,制定本规定。

第二条 本市行政区域内从事生产经营活动的单位(企业)适用本规定。

第三条 企业是安全生产的责任主体,应当对本单位的安全生产承担主体责任,并对未履行安全生产主体责任导致的后果负责。

企业的主要负责人或实际控制人是本单位安全生产的第一责任人,对落实本单位安全生产主体责任全面负责。

第四条 各级政府及其有关部门按照属地管理和谁主管、谁负责的原则依法对企业落实安全生产主体责任实施监督管理。



第二章 企业的安全生产主体责任

第五条 企业的安全生产主体责任是指国家有关安全生产的法律、法规、规章规定企业在安全生产保障方面应当执行的有关规定,应当履行的工作职责,应当具备的安全生产条件,应当执行的行业标准,应当承担的法律责任。主要包括以下内容:

(一)设备设施保障责任:

1.具备法定的安全生产条件;

2.建设项目安全设施符合“三同时”的规定;

3.依法为从业人员提供符合国家现行标准的劳动防护用品,并监督、教育其正确佩戴和使用。

(二)资金投入责任:

1.按规定提取和使用安全生产费用,确保资金投入,满足安全生产条件需要;

2.高危行业按规定缴存安全生产风险抵押金或购买安全生产责任险;

3.依法为从业人员缴纳工伤保险费;

4.保证安全生产教育培训的资金。

(三)安全生产机构设置和人员配备责任:

依法设置安全生产管理机构,配备安全生产管理人员。

(四)规章制度制定责任:

建立健全安全生产责任制和各项规章制度、操作规程、应急救援预案并督促落实。

(五)安全教育培训责任:

开展安全生产宣传教育,依法组织从业人员参加安全生产教育培训,取得相关上岗资格证书。

(六)安全生产管理责任:

1.主动获取国家有关安全生产的法律法规标准并贯彻落实;

2.依法取得安全生产许可;

3.定期组织安全检查;

4.依法对安全生产设施、设备或项目进行安全评价;

5.依法对重大危险源实施监控,确保其处于可控状态;

6.及时消除事故隐患;

7.统一协调管理承包、承租单位的安全生产工作。

(七)事故报告和应急救援的责任:

1.按规定报告生产安全事故;

2.及时开展事故抢险救援;

3.妥善处理事故善后工作。

(八)法律、法规、规章规定的其他安全生产责任。

第六条 企业的主要负责人或实际控制人应当履行下列职责:

(一)建立健全本单位安全生产责任制;

(二)组织制定本单位安全生产规章制度和操作规程;

(三)保证本单位安全生产投入的有效实施;依法确保安全投入、管理、装备、培训等措施落实到位,确保企业具备安全生产基本条件;

(四)依法建立适应安全生产工作需要的安全生产管理机构,配齐安全生产管理人员;

(五)按规定足额提取和使用安全生产费用,缴存安全生产风险抵押金,依法为员工缴纳工伤社会保险;

(六)定期主持研究安全生产工作,向职工代表大会、股东大会报告安全生产情况;

(七)督促、检查本单位的安全生产工作,认真抓好事故隐患和危险源的排查、认定、分析、建档、监控、治理和核销工作;

(八)组织制定本单位的生产安全事故应急救援预案并适时组织演练;

(九)及时、准确报告生产安全事故,积极组织事故救援工作;

(十)法律、法规、规章规定的其他职责。

第七条 企业在产权转让时应当签订专门的安全生产管理协议,或者在产权变动合同中约定有关安全生产管理事项。

未签订安全生产管理协议或者未约定安全生产管理事项,发生生产安全事故的,由事故发生时该单位的实际控制人承担相应后果。

第八条 企业将生产经营项目、场所、设备发包或出租的,应当与承包单位、承租单位签订专门的安全生产管理协议,或在承包合同、租赁合同中约定有关的安全生产管理事项。

未签订安全生产管理协议或未约定安全生产管理事项,发生生产安全事故的,由发包或出租单位承担相应后果。



第三章 建立健全安全生产规章制度

第九条 企业应当建立健全本单位安全生产责任制度,实行全员安全生产责任考核,明确各岗位的责任人员、责任内容和考核奖惩等事项。安全生产责任制度主要包括以下内容:

(一)主要负责人、其他分管负责人的安全生产责任;

(二)职能部门及其负责人的安全生产责任;

(三)生产单位(分厂、工段、车间、班组)及其负责人安全生产责任;

(四)其他岗位及从业人员的安全生产责任。

第十条 企业应当依据法律法规、国家标准和行业标准,制定本单位的安全生产规章制度和操作规程。安全生产规章制度和操作规程应当涵盖生产经营的全过程和全体从业人员,并结合岗位标准化操作实际定期分析实施效果,适时修订。

安全生产规章制度主要包括:

(一)安全生产责任制度及安全生产会议制度;

(二)安全生产投入及安全生产费用提取管理和使用制度;

(三)安全生产教育培训制度;

(四)安全生产检查制度;

(五)“三同时”管理制度;

(六)安全生产奖惩和责任追究制度;

(七)岗位标准化操作制度;

(八)生产安全事故隐患排查治理制度;

(九)重大危险源安全管理制度、危险作业审批制度;

(十)劳动防护用品配备、管理和使用制度;

(十一)安全设施、设备管理和检修、维护制度;

(十二)职业卫生管理制度;

(十三)企业动火管理制度;

(十四)主要负责人、安全管理人员和特种作业人员管理制度;

(十五)矿领导带班下井制度;

(十六)生产安全事故报告和调查处理制度;

(十七)应急预案管理和演练制度;

(十八)其他保障安全生产的规章制度。

第十一条 企业应当保障本单位安全生产规章制度的落实,并根据实际情况及时修订完善,教育从业人员熟练掌握和严格遵守。



第四章 安全生产管理机构设置和人员配备

第十二条 企业应当依法设置安全生产管理机构,配齐安全生产管理人员。

第十三条 高危行业企业应当设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员。

前款规定以外的其他生产经营单位,从业人员超过三百人的,应当设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员;从业人员在三百人以下的,应当配备专职或者兼职的安全生产管理人员,或者委托具有国家规定的相关专业技术资格的工程技术人员提供安全生产管理服务。

第十四条 企业的安全生产管理机构或者安全生产管理人员对本单位安全生产实施管理,应当履行下列职责:

(一)协助决策机构和主要负责人、分管负责人组织制定本单位安全生产管理年度工作计划,并组织实施;

(二)规划和协助决策机构和主要负责人、分管负责人组织制定本单位年度安全生产管理目标,并进行考核;

(三)参与制定安全生产资金投入计划和安全技术措施计划,并具体实施或监督相关部门落实;

(四)组织制订和完善安全生产管理制度、安全操作规程,并对执行情况进行监督检查;

(五)组织参加现场安全检查,对检查出的问题与事故隐患负责组织或督促整改,不能立即整改的应及时向本单位负责人汇报,做到整改措施、资金、时限、责任和应急预案“五落实”;

(六)配合建设项目安全设施“三同时”的审查验收工作,负责审查承包、承租单位相关资质、证照和资料;

(七)组织有关部门研究职业危害的预防工作和职业病的防治措施;

(八)组织实施安全生产宣传教育和培训,总结和推广安全生产的先进经验;

(九)按规定监督或按时发放符合国家标准要求的劳动防护用品,并指导有关部门教育从业人员正确佩戴和使用;

(十)适时组织应急演练,提高预案的科学性和有效性;

(十一)配合生产安全事故的调查和处理,进行事故的统计、分析和报告,协助有关部门制定事故预防措施并监督执行;

(十二)本单位确定的其他安全生产管理职责。

第十五条 企业应当支持安全生产管理机构和安全生产管理人员履行安全生产管理职责,并保证其开展工作必要的条件。



第五章 安全生产教育培训

第十六条 企业应当在年初制定本年度安全生产教育培训计划,并按计划组织实施。教育培训计划及实施情况应当报安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门备案。企业安全生产教育培训的经费依据有关规定列支。

第十七条 企业应当每年对从业人员开展安全生产教育培训,教育培训主要包括新员工上岗前的安全生产教育培训、脱岗和转岗员工上岗前的专项安全生产教育培训、从业人员安全生产再教育培训等。

安全生产教育培训的内容和结果应当记入从业人员安全生产教育培训考核档案,培训情况应当记入从业人员安全生产记录卡,并由从业人员和考核人员签名。未经安全生产教育培训合格的从业人员,不得上岗作业。

企业的特种作业人员应该按照国家有关规定经专门的安全培训和考核,取得特种作业操作资格证书后,方可上岗作业。

第十八条 企业的主要负责人和安全生产管理人员,应当具备与所从事的生产经营活动相适应的安全生产知识和管理能力。

高危行业的主要负责人和安全生产管理人员应当由有关部门对其安全生产知识和管理能力考核合格后方可任职。

第十九条 安全生产教育培训的主要内容包括:

(一)安全生产法律、法规、规章;

(二)安全生产规章制度、操作规程以及相关技术规范;

(三)安全生产管理知识、安全生产技术知识及岗位安全操作技能;

(四)安全设备、设施、工具、劳动防护用品的使用维护和保管知识;

(五)有关“四新”(新技术、新设备、新工艺、新材料)安全知识;

(六)生产安全事故的防范和应急措施、自救互救知识;

(七)生产安全事故案例及启示;

(八)其他应当具备的安全生产知识和技能。

第二十条 企业的决策机构和有关负责人应当支持安全生产管理机构和安全生产管理人员履行安全生产监督管理职责,组织安全生产管理人员参加任职资格培训,每年安排不少于72学时的脱产培训时间。



第六章 安全生产资金投入和物资保障

第二十一条 企业应当确保本单位具备安全生产条件所必需的资金投入,安全生产投入应当纳入本单位全年的经费预算。

高危行业应当按照国家有关规定,提取和使用安全生产费用。安全生产费用应当专户储存、专款专用、专户核算,每年的安全生产费用提取、使用情况应当报安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门备案。

第二十二条 高危行业企业应当按照有关规定缴存、使用安全生产风险抵押金或购买安全生产责任险。

第二十三条 企业应当依法参加工伤社会保险,为从业人员缴纳保险费。

企业应当根据安全生产的需要,积极参加安全生产责任保险,建立安全生产与商业责任保险相结合的事故预防机制。

第二十四条 企业应当严格执行建设项目安全设施“三同时”规定。建设项目安全设施“三同时”应当达到以下要求:

(一)建设项目设计单位在编制项目设计文件时,应同时编制安全设施的设计文件;

(二)企业在编制建设项目投资计划和财务计划时,应将安全设施所需投资一并纳入计划,同时编报;

(三)需要报经主管部门批准的建设项目,在报批时,应当同时报送安全设施设计文件;

(四)建设项目施工单位应严格按照安全设施施工图纸和设计要求施工;

(五)在生产设备调试阶段,应同时对安全设施进行调试和考核,对其效果作出评价;

(六)建设项目预验收时,应同时对安全设施进行验收;

(七)安全设施应当与主体工程同时投入生产和使用。

第二十五条 矿山建设项目、用于生产或者储存危险物品的建设项目、使用危险化学品为生产原料和设备设施构成重大危险源等高危建设项目,在可行性研究阶段应当委托具有相应资质的中介机构进行安全预评价并报安全生产监督管理部门备案,安全设施设计应当报经安全生产监督管理部门审查,项目竣工后应当委托具有相应资质的中介机构进行安全验收评价,并报经安全生产监督管理部门专项竣工验收合格后进行总体竣工验收,方可投入生产和使用。

第二十六条 企业应当积极推进安全生产技术进步,积极采用新工艺、新技术、新材料、新装备并掌握其安全技术特性,及时淘汰陈旧落后及安全保障能力下降的安全防护设施、设备与技术,不得使用国家明令淘汰、禁止使用的危及生产安全的工艺、设备,不断改善本单位的安全生产条件,提高安全生产科技保障水平。

企业必须购买有合法手续的特种设备,须经当地质量技术监督部门对该设备进行安装、检验、注册登记等认可后方可投入使用。

第二十七条 企业的生产区域、生活区域、储存区域之间应当保持符合国家有关规定的安全距离。

生产、经营、储存、使用危险物品的车间、商店和仓库周边的安全防护应当符合国家有关规定,不得与员工宿舍在同一座建筑物内,并与员工宿舍保持规定的安全距离。

生产经营场所和员工宿舍应当设有符合紧急疏散要求、标志明显、保持畅通的安全出口,不得以任何理由和任何方式封闭生产经营场所或者堵塞员工宿舍的安全出口。

第二十八条 企业应当按照国家标准或者行业标准为从业人员无偿提供符合国家标准和要求的劳动防护用品,并督促、教育从业人员正确佩戴和使用。不得以货币或者其他物品替代劳动防护用品。

第二十九条 企业应当对安全设施、设备按规定进行维护、保养,并定期检测,保证安全设施、设备正常运行。维护、保养、检测应当做好记录,并由相关人员签字。维护、保养、检测记录应当包括安全设备的名称和维护、保养、检测的时间、人员、问题及整改情况等内容。



第七章 安全生产管理

第三十条 企业应当持续改进安全生产管理,采用先进的安全管理方法和手段,落实各项安全防范措施,提高安全生产管理水平。

第三十一条 高危行业企业须取得安全生产行政许可后方可开展生产经营活动,在取得安全生产行政许可后不得降低安全生产条件。

第三十二条 企业应当按照国家制定的行业安全标准化达标要求,在生产经营的各环节、各岗位开展安全标准化建设工作。对安全标准化建设持续达标的生产经营单位,在安全生产评优、奖励、政策扶持等方面优先考虑。

企业应当为从事有毒有害作业的职工定期开展职业健康体检,确保从业人员身体健康。

第三十三条 企业应当定期组织开展安全检查,及时消除不安全因素,对检查出的问题应当立即整改;不能立即整改的,应当制定相应的防范措施和整改计划,限期整改。要建立健全隐患排查治理登记制度,设立隐患排查治理台账。

第三十四条 安全检查主要包括以下内容:

(一)安全生产规章制度是否健全、完善和落实到位;

(二)设备、设施是否处于安全运行状态;

(三)有毒、有害等作业场所是否达到国家职业卫生标准要求;

(四)从业人员是否具备相应的安全知识和操作技能,特种作业人员是否持证上岗;

(五)从业人员在工作中是否严格遵守安全生产规章制度和操作规程;

(六)发放配备的劳动防护用品是否符合国家标准或行业标准,从业人员是否正确佩戴和熟练使用;

(七)现场生产管理、指挥人员有无违章指挥、强令从业人员冒险作业行为;

(八)现场生产管理、指挥人员对从业人员的违章违规行为是否及时发现和制止;

(九)危险源是否处于可控状态;

(十)生产安全事故隐患情况;

(十一)其他应当检查的安全生产事项。

第三十五条 企业应当在各生产班组设立安全员,在班组长的领导和安全生产管理人员的指导下,做好下列工作:

(一)对本组人员进行日常安全生产教育;

(二)督促本组人员遵守安全操作规程和安全生产制度;

(三)正确使用个人防护用品;

(四)对发现的不安全情况及时报告;

(五)发现危及生命的紧急情况,迅速组织撤离现场,并向领导报告;

(六)参加事故的分析和研究,协助落实事故的防范措施。

第三十六条 生产经营单位应当加强重大危险源和重大隐患的监控预警,按照有关规定对重大危险源和重大隐患登记建档,进行定期检查、检测,严格记录,建立重大危险源辨识登记、安全评估、报告备案、监控整改、应急救援等工作机制和管理办法。

第三十七条 企业应当定期排查事故隐患。发现事故隐患的,应当立即采取措施,予以消除;难以立即消除的,应当采取有效的安全防范和监控措施,并依照有关规定进行评估、报告和治理。

第三十八条 企业进行爆破、吊装、用火、进入有限空间等危险作业,应当制定专项安全管理制度和措施,安排专门人员进行现场安全管理,监督作业人员严格按操作规程进行操作,对发现的事故隐患及违规行为应当及时采取措施排除和纠正。现场管理人员不得擅离职守。

第三十九条 企业将生产经营项目、场所和设备发包或出租给其他单位或个人的,应当符合有关规定并负责对承包单位、承租单位的有关安全生产条件或资质进行审查。对不具备安全生产条件或者相应资质的,不得发包、出租。企业负责对承包、承租单位的安全生产工作统一协调、管理。

第四十条 承包项目、工程及租用场所、设备的生产经营单位,应当具备相应的资质和证照,主动接受和配合发包、出租单位对安全生产工作的统一协调、监督和管理。

第四十一条 发包、出租单位与承包、承租单位的安全生产管理协议,或承包合同、租赁合同应当包括以下安全生产内容:

(一)双方安全生产职责、各自管理的区域范围;

(二)作业场所安全生产管理内容;

(三)在安全生产方面各自享有的权利和承担的义务;

(四)对安全生产管理奖惩、生产安全事故应急救援与经济赔偿等事故善后处理、风险抵押金等安全生产事项涉及有关资金安排的约定;

(五)对生产安全事故的报告、配合调查处理等作出约定;

(六)其他应当约定的内容。

第四十二条 企业应当引导从业人员自觉遵守安全生产规章制度,自觉拒绝违章作业;组织、鼓励从业人员积极参加安全生产培训学习,提出改进安全工作的意见。

第四十三条 企业应当加强安全生产宣传教育,不断提高从业人员的安全意识。企业的有关组织应当协同合作,发挥各自优势,积极弘扬企业安全文化,营造安全生产氛围。

第四十四条 企业应当开展安全文化创建活动,坚持以人为本,把安全生产放在第一位,积极探索有效的管理方法和途径,营造浓厚的安全文化氛围,提高全员的安全意识和应急处置能力。

第四十五条 企业应当接受工会的监督,为工会依法维护职工的合法权益创造必要的条件,对工会提出的有关意见和建议应当认真研究解决。

第四十六条 企业应当建立安全生产激励和约束机制,逐级、逐层次、逐岗位与从业人员签订安全生产责任状。造成生产安全事故的,按有关规定处理。



第八章 生产安全事故报告和应急救援

第四十七条 企业应当认真贯彻落实《生产安全事故报告和调查处理条例》,依法做好生产安全事故报告、调查处理和应急救援工作。企业应当结合实际,制定生产安全事故应急救援预案,定期组织演练,确保应急预案的有效性。

第四十八条 高危行业企业应当建立应急救援组织,配备相应的应急救援器材和设备,并定期进行演练;规模较小而无应急救援组织的单位,应当配备应急救援人员,必须与就近的应急救援组织签订应急救援协议。

第四十九条 企业发生生产安全事故后,事故现场有关人员应当立即向本单位负责人报告;单位负责人接到报告后,应当于1小时内向事故发生地县级以上人民政府安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门报告。发生较大以上事故或情况紧急时,事故现场有关人员可以直接向事故发生地县级以上人民政府安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门报告。

第五十条 事故报告应当包括下列内容:

(一)事故发生单位概况;

(二)事故发生的时间、地点以及事故现场情况;

(三)事故的简要经过;

(四)事故已经造成或可能造成的伤亡人数(包括下落不明的人数)和初步估计的直接经济损失;

(五)已经采取的措施;

(六)其他应当报告的情况。

第五十一条 企业负责人接到事故报告后,应当立即启动事故应急救援预案,采取有效措施组织抢救,防止事故扩大和次生事故,减少人员伤亡和财产损失。

第五十二条 发生生产安全事故的企业应当依法妥善处理事故的善后工作,按规定支付伤亡人员赔偿金。



第九章 监督管理

第五十三条 政府和有关部门应当强化经济政策对落实企业安全生产主体责任的导向作用,通过经济政策引导企业自觉落实安全生产主体责任,加大安全生产投入,提高安全生产水平。

第五十四条 各级政府应当支持、督促安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门切实履行监管责任,为依法查处企业不落实安全生产主体责任的违法行为创造良好的执法环境,不得以任何理由直接或者变相为安全生产行政执法设置限制条件和障碍。

第五十五条 政府有关部门应当严格依照法定条件和程序实施行政许可事项。对不符合安全生产条件的,不得予以行政许可。发现未依法取得行政许可的单位擅自从事生产经营活动的,应当依法给予行政处罚,情节严重的予以取缔。对已经依法取得行政许可的单位,发现其不再具备安全生产条件的,应当撤销原行政许可。

第五十六条 政府有关部门应当依据各自的职责,实施严格监管和有效指导,推动企业安全生产主体责任落实到位。

第五十七条 各级政府和有关部门应当把安全生产宣传教育纳入宣传工作的总体布局,加大宣传,加强监督,引导企业自觉落实安全生产主体责任;鼓励群众以及从业人员对企业的违法违规行为予以举报,对举报有功人员应当给予奖励。

第五十八条 政府有关部门应当建立专项监督检查、综合监督检查、联合执法检查以及举报案件查处等监督检查制度,及时督促企业排查事故隐患并做好整改工作,加强对企业落实安全生产主体责任情况的监督检查。

第五十九条 企业违反上述安全生产主体责任规定的,依照《中华人民共和国安全生产法》、《安全生产违法行为行政处罚办法》等相关法律法规的规定进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第十章 附 则

第六十条 本规定中下列用语的含义:

企业:是指一切从事生产经营活动的法人单位、个体经营户。

高危行业:是指矿山开采,建筑施工,交通运输以及危险化学品的生产、经营、储存,烟花爆竹批发、零售,民爆物品等生产经营单位。

主要负责人:有限责任公司和股份有限公司是指公司董事长和经理(总经理或其他实际履行经理职责的企业负责人);非公司制的企业,主要负责人为企业的厂长、经理、矿长等;不具有法人资格的单位,是指其负责人;法定代表人与实际控制人不一致的,包括实际控制人。国家对特殊行业生产经营单位主要负责人另有规定的,从其规定。

实际控制人:是指通过投资关系、协议或者其他安排,不直接支配但是能够间接控制或者实际控制生产经营单位行为的人。

属地管理:对管辖区域内的企业负有管理权限。

第六十一条 学校、幼儿园、医院等公益性单位从事生产经营活动中的安全生产主体责任的落实,适用本规定。

第六十二条 法律、法规、规章对企业的安全生产主体责任另有规定的,从其规定。

第六十三条 本规定自发布之日起实施。

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2011年11月份,在楼市成交量持续低迷的背景下,房企存货增加,资金紧张,为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”,打动“持币观望者”,一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告,甚至表示愿意与购房人立下字据,签署协议或做出书面承诺。其实,早在2008年年底就有房企业承诺:“一年内,购房人购买的商品房一旦出现房价下跌,将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现,故伎重演”,那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事? 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”?

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式:
(1) 承诺不降价
对于一些首开盘(低开高走)或者尾盘等,房企承诺(单方声明、广告要约、双方协议等形式)购房者购房后一定时间内,与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房(如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当)再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数(如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价),约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
(2)降价就退差
房企与购房人约定,自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间(或者另外约定一个期限),购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准)下降的,房企将无条件(也可能约定附带一些条件)退还购房者差额部分房款。
(3)跌价补差,涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通,比如,有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔,赚了对半分”,房企与购房者约定,购房后一定时期内,如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌(比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准),由房企全额赔付,如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通,但财税处理不同。比如,有的房企暂收九成或者部分房款,并承诺一定时间后(如交房时、办理产权转移登记前)如果品质相同的楼盘房价(有的为了防止模糊,可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准,或者约定其他的价格参照,如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的,即视为价格下跌,房企对购房人进行差额补偿”)下跌时,购房者未交的房款就可不再缴纳。
(5) 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通,比如,房企与购房人签约协议约定,如果在一定期限,发生约定的价格下跌情形时,房企将无条件(也附带条件)给购房者非货币形式的补偿(如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等)。
(6)降价就退房
房企与购房人约定,如果在购房后一定时间内(如约定交房日前),购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格(或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等)下跌的,房企将无条件或附条件退房,有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
(7)无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”,无需任何理由。其实房企如此盘算着,即便将来退房,也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度:网上交易;先交钱后签合同的消费行为;交易额巨大的消费行为,比如购买房屋等。
(8)降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者:购房满一定时间的购房人,届时房价(约定价格参照)下跌,只要购房者提出申请,房企(或者房企指定的第三人)将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险(商业风险)的促销手段,且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话,则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值,因此上述许诺并不违反前述规定。
因此,在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下,购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据,甚至写进售楼合同或者另行约定,均为有效条款,当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是,如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利,那么实际上是一种赠与行为(与其他有偿赠予不同,如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同),而在法律上讲,恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候,房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下:对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同(一般是仅签署购房认购书)或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人,房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为,不存在纳税调整的问题;签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的,要么房企按照房管部门的规定办理手续(如变更合同或者解除原合同重新签合同),要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题,那么如何认定这个补偿行为的属性,算是“折扣”(不存在纳税调整),还是“债务免除”或“捐赠”,或者是“违约赔偿”,亦或者是其他?
例如,如果采取赠与的方式,按照新《企业所得税法》规定,对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠,因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金,则计入“营业外支出”而非“财务费用”,降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人,“主动”补差是特殊时期的非常促销行为,因此,如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外,如果在办理按揭之后进行回购(相当于二手房转让,按二手房的税费计算)的话,甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜,购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
(一)对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动,很可能故意将降价认定标准约定不清。故此,只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容,才具备可操作性。但是,由于上述各种房企对价格风险承担的许诺,基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据,比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考,与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算,即便房企无意“混淆”,实际去计量降价问题也非常困难,笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张,谁举证”的举证原则,究竟怎样才算是“降价”了,购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据,因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企,或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外,也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
(二)房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就,势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动(变相的降价活动、拆分价格、托市等),但在成交价格上仍然与原价相差不大,使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
(三)房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下,对未来的房价依然充满信心。因此,房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要,如果签订的保值时间越长,升值的可能性越大,对房企来说也就越有利,完全不同于担保期限。
(四)退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条,双方应当约定购房人请求解除合同的期限,未明确约定的,最晚应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样,责任应自负,投资有风险,价格波动是最正常不过的,其实,在“买涨不买跌”的投资心态下,在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协,上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系,有违诚实信用和公平原则,属于市场乱象,对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

参考资料网址:

中华人民共和国海关对报关员管理规定

海关总署


中华人民共和国海关对报关员管理规定

1997年4月8日,海关总署

第一章 总 则
第一条 为加强报关员管理,维护报关秩序,规范报关行为,根据《中华人民共和国海关法》及有关法律、法规,制定本规定。
第二条 本规定所称报关员,系指取得报关员资格,按本规定程序在海关注册,向海关办理进出口货物报关业务的人员。
第三条 中华人民共和国海关是报关员资格考试、注册的主管机关,对报关员报关行为实施监督管理。
第四条 报关员在办理进出口货物报关业务时,应遵守国家有关法律、法规和海关规章,如实申报,并承担相应的法律责任。

第二章 资格审定
第五条 海关实行报关员资格全国统一考试制度。考试合格取得报关员资格证书者,方可申请报关员注册。
第六条 参加资格考试的人员,必须符合下列条件:
(一)年满18岁,具有完全民事行为能力;
(二)具有良好品行;
(三)具有高中或中等专业学校毕业以上学历。
第七条 下列人员不能参加资格考试:
(一)触犯刑律被判刑,刑满释放不到5年者;
(二)因在报关活动中有走私或严重违反海关监管规定行为,被海关吊销报关员证件,不满3年者;
(三)海关规定不能从事报关工作的其他人员。
第八条 报关员资格全国统一考试办法由海关总署制定。

第三章 注册和年审
第九条 海关根据报关企业的申请和业务需要,核定企业报关员数量。报关员注册,应由已在海关注册登记的企业向所在地海关提出申请,并提交下列文件:
(一)《报关员注册申请书》;
(二)报关企业注册登记证书;
(三)申请注册人所属企业的人事证明或用工劳动合同;
(四)申请注册人有效的身份证件;
(五)报关员资格证书;
(六)海关需要的其他文件。
对符合规定者海关予以注册,制发报关员证件,报关有效期为一年。有关人员获得报关员证件后,始可办理报关业务。
第十条 报关员证件是报关员办理本企业报关业务的身份凭证,不得转借、涂改。
报关员证件在签发年度内有效。跨年度使用必须履行年审手续。
第十一条 报关员调往其他企业从事报关工作,应持调出、调入双方企业的证明文件以及有效的报关员资格证书,向调入企业所在地海关申请办理重新注册手续。海关核准的,予以换发报关员证件。
报关员不得同时兼任两个或两个以上报关企业的报关工作。
第十二条 报关员遗失报关员证件,应自证件遗失之日起15日内向海关递交情况说明,并登报声明作废。海关于声明作废之日起3个月后予以补发,期间不得办理报关业务。
第十三条 有下列情事之一的,应由所在企业收回其报关员证件,交回所在地海关,并以书面形式申请办理报关员证件注销手续:
(一)脱离报关员工作岗位的;
(二)企业因解散、破产等原因停止报关业务的;
(三)企业解聘报关员的。
因未办理注销手续而发生的法律责任由企业自行承担。
第十四条 海关对报关员实行年度审查制度。报关员必须随所在企业每年按期参加年审,填报《报关员年审报告书》,说明办理报关业务和遵守海关法规等情况。
海关结合日常报关记录考核报关员业务水平,重新确认报关资格。
第十五条 通过年审者,准予延长一年的报关有效期,报关员可在此期限内继续办理报关业务。
有下列情事之一的,海关将不予延长报关有效期:
(一)经常出现报关差错等不负责任行为,屡纠不改的;
(二)领取报关员证件之日起1年内或连续1年未报关的;
(三)未经海关同意,逾期1个月以上不参加年审的;
(四)未经企业授权擅自招揽报关业务的;
(五)不履行本规定第十九条所列报关员义务,情节严重的。
第十六条 经年审未予延期的报关员,向海关书面申请获得同意,可参加海关组织的报关业务培训,经考试合格者,方可继续办理报关业务。

第四章 报关员的权利、义务
第十七条 报关员应在企业所在地海关关区内办理本企业授权承办的报关业务。
报关员有权拒绝办理所属企业交办的单证不真实、手续不齐全的报关业务。
第十八条 报关员应持有效的报关员证件办理报关业务,其签字应在海关备案。向海关递交的报关单,应有报关员和所属企业的法定代表人(或其授权委托的报关业务负责人)的签字。否则,海关不接受申报。
专业、代理报关企业的报关员办理报关业务,应交验委托单位的委托书。
第十九条 报关员在办理报关业务时,应对本企业负责,接受海关的指导和监督,并履行以下义务:
(一)遵守国家有关法律、法规和海关规章,熟悉所申报货物的基本情况;
(二)提供齐全、正确、有效的单证,准确、清楚填制进(出)口货物报关单,并按有关规定向海关提交办理进出口货物的报关手续;
(三)海关查验进出口货物时,应按时到场,负责搬移货物、开拆和重封货物的包装;
(四)负责在规定的时间内办理缴纳所报进出口货物的各项税费的手续、海关罚款手续和销案手续;
(五)配合海关对走私违规案件的调查;
(六)协助本企业完整保存各种原始报关单证、票据、函电等资料;
(七)参加海关召集的有关报关业务会议或培训;
(八)承担海关规定报关员办理的与报关业务有关的工作。

第五章 法律责任
第二十条 报关员有违反《中华人民共和国海关法》行为,海关按照《中华人民共和国海关法行政处罚实施细则》规定吊销其报关员证件,3年内不得重新申请报关员注册。
第二十一条 报关员有下列情事之一的,海关处以1000元以下罚款:
(一)违反本规定第十条的;
(二)未经海关同意,逾期1个月以内不参加年审的;
(三)有本规定第十五条第二款第(四)项所列行为的;
(四)不履行本规定第十九条所列报关员义务的;
(五)因其他原因需处以罚款的。
第二十二条 报关员对海关处罚不服的,可以自在处罚通知书送达之日起30日内,向作出决定的海关或者上一级海关书面申请复议;有关海关应当在收到复议申请书的90日内作出复议决定,并制发复议决定书送达当事人。
当事人对复议决定不服的,可以自复议决定书送达之日起30日内,向人民法院起诉。当事人也可以自处罚通知书送达之日起30日内,直接向人民法院起诉,当事人选择直接向人民法院起诉的,不得向海关申请复议。

第六章 附 则
第二十三条 本规定由海关总署负责解释。
第二十四条 本规定自一九九七年六月一日起实施。其他有关报关员的管理规定,凡与本规定抵触的,以本规定为准。

附表1:报关员注册申请书
报关员注册申请书
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━┓
┃ │ ┃
┃ 中华人民共和国________海关: │ 照 ┃
┃ │ ┃
┃ 本企业为〖专业〗〖代理〗〖自理〗报关企业,已在海│ ┃
┃关办理报关注册登记。现根据《中华人民共和国海关对报关│ ┃
┃员管理规定》,向贵关申请报关员注册并申领报关员证件,│ 片 ┃
┃有关情况如下: │ ┃
┠───┬──────┬───┬──┬────┬───┴─────┨
┃姓 名│ │性 别│ │联系电话│ ┃
┠───┴┬─────┴───┼──┴────┴──┬──────┨
┃身份证号│ │ 取得报关员资格时间 │ 年 月┃
┠────┼─────────┴────┬────┬┴──────┨
┃企业名称│ │注册编码│ ┃
┠────┼──────────────┼────┼───────┨
┃企业地址│ │邮政编码│ ┃
┠────┴┬────────┬────┼────┴───────┨
┃法定代表人│ │联系电话│ ┃
┠─────┴─┬──────┼────┼────────────┨
┃报关业务负责人│ │联系电话│ ┃
┠───────┴─┬────┼────┴───────┬────┨
┃企业上年度报关单数│ 票│ 已 有 报 关 员 人 数 │ 名┃
┠─────────┼────┴─────────┬──┴────┨
┃申请人签字备案: │企业法定代表人(或授权委托的 │企业印章: ┃
┃ │报关业务负责人)签字备案: │ ┃
┃ │ │ ┃
┃ 年 月 日│ 年 月 日│ 年 月 日┃
┣━━┯━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━┷━━━━━━━┫
┃ │ ┃
┃ │ ┃
┃ 海 │ 经办关员: 年 月 日┃
┃ 关 ├─────────────────────────────┨
┃ 审 │ ┃
┃ 核 │ 经审核,同意(不同意)注册,予以制发报关员证件。 ┃
┃ 意 │ ┃
┃ 见 │报关员证号为:_________ ┃
┃ │ ┃
┃ │主管领导: 海关(印): 年 月 日┃
┠──┼─────────────────────────────┨
┃ 备 │ ┃
┃ 注 │ ┃
┗━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

附表2:报关员年审报告书

报关员年审报告书
____年度
┏━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃ 企业海关注册编码 │ ┃
┠────┬─────┼───┬──┬────┬─────────┨
┃ 姓 名 │ │性 别│ │联系电话│ ┃
┠────┴───┬─┴───┴┬─┴────┴───┬─────┨
┃ 报 关 员 证 号 │ │ 取得报关员资格时间 │ 年 月┃
┠────────┼──────┼──────────┼─────┨
┃领取报关员证时间│ 年 月│从事报关业务年限(年)│ ┃
┠────────┴──┬───┴──────┬───┴─────┨
┃年报关票数 票 │年报关差错数 票│年违规 次 ┃
┠──┬────────┴──────────┴─────────┨
┃ │ ┃
┃ │ ┃
┃ │ ┃
┃ 差 │ ┃
┃ 错 │ ┃
┃ 原 │ ┃
┃ 因 │ ┃
┃ 及 │ ┃
┃ 后 │ ┃
┃ 果 │ ┃
┃ │ ┃
┃ │ ┃
┠──┼─────────────────────────────┨
┃ │ ┃
┃接处│ ┃
┃受罚│ ┃
┃海情│ ┃
┃关况│ ┃
┃ │ ┃
┠──┼─────────────────────────────┨
┃ │ ┃
┃ 企 │ ┃
┃ 业 │ ┃
┃ 鉴 │ ┃
┃ 定 │ ┃
┃ 意 │企业法定代表人 ┃
┃ 见 │ (或授权委托的 ┃
┃ │报关业务负责人)签字: 企业印章: 年 月 日┃
┗━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
海关年度审查意见
(以下由海关填写)
┏━━┯━━━━━┯━━━┯━━━━━━┯━━━┯━━━━┯━━━┓
┃ 报 │ 贸易方式 │ │起运国(地区)│ │成交方式│ ┃
┃ 关 ├─────┼───┤ 或 ├───┼────┼───┨
┃ 行 │合同协议号│ │抵运国(地区)│ │商品编号│ ┃
┃ 为 │ 或 ├───┼──────┼───┼────┼───┨
┃ 差 │ 加工手册 │ │ 商品名称 │ │规格型号│ ┃
┃ 错 │ 备案号 │ │ │ │ │ ┃
┃ 记 ├─────┼───┼──────┼───┼────┼───┨
┃ 录 │ 原 产 国 │ │ 数 量 │ │ 单 位 │ ┃
┃ │ (地区) ├───┼──────┼───┼────┼───┨
┃(次)│ │ │ 总 价 │ │ 币 制 │ ┃
┠──┼─────┴───┴──────┴───┴────┴───┨
┃经初│ ┃
┃办审│ ┃
┃关意│ ┃
┃员见│ 经办关员: 年 月 日 ┃
┠──┼─────────────────────────────┨
┃主意│ ┃
┃管 │ ┃
┃科 │ ┃
┃长见│ 主管科长: 年 月 日 ┃
┠──┼─────────────────────────────┨
┃ │ 根据《中华人民共和国海关对报关员管理规定》,对该报关员┃
┃ 海 │进行年度审查,结论如下: ┃
┃ │ ┃
┃ 关 │·年审通过。同意继续办理报关业务。报关员证有效期自 年 月┃
┃ │ 日延至 年 月 日。 ┃
┃ 年 │ ┃
┃ │·年审不通过。因下列原因,报关员证不予延期: ┃
┃ 审 │□ 违反海关法 □ 报关差错多屡纠不改 □ 连续1年未报关 ┃
┃ │□ 逾期年审 □ 擅自招揽报关业务 □ 不履行报关员义务┃
┃ 意 │□ 其他 ┃
┃ │ ┃
┃ 见 │ ┃
┃ │ 海关(印): 年 月 日┃
┠──┼─────────────────────────────┨
┃ 备 │ ┃
┃ │ ┃
┃ 注 │ ┃
┗━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



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