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美国证券法律中的搅拌行为/马超雄

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 11:20:34  浏览:8522   来源:法律资料网
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  美国证券交易委员会(SEC)对搅拌行为(churning)的定义如下:搅拌行为是指您的经纪人为了赚取佣金,在不考虑您的投资目标的情况下,对您账户里的证券过度地进行买卖。搅拌行为发生的条件是,您的经纪人必须对您账户的投资决策行使了控制权,这种控制可以通过正式的、书面的授权协议取得,也可以通过其他方式取得。比如,如果您没有能力评价经纪人的投资建议并且作出自主的投资判断,导致您必须依赖于经纪人的建议,那么您的经纪人就可能对您的账户行使了控制权。

  从历史形成来看,搅拌行为的构成要件主要是在法院的判决中逐渐形成的,主要包括(1)经纪人控制投资者的账户;(2)经纪人对该账户进行了过度交易;(3)经纪人这样做的目的是为了谋取佣金,即主观上存在欺诈意图。

  控制权的判断标准。对账户的控制可以分为两种:明示的控制和事实的控制。明示的控制主要表现为书面的授权协议。事实的控制则主要是判断投资者是否需要依赖经纪人的建议才能作出决策。因此,在投资者十分年轻或者年迈、投资者受教育水平较低、投资者对股票市场没有经验的情况下,法院更倾向于认定存在事实上的控制。

  过度交易的标准。目前来说,美国法院还没有一套唯一的公式来计算是否存在过度交易,法院在司法实践中主要考虑的因素包括账户的投资目标、账户的周转率以及经纪佣金的数额。

  欺诈意图的判断。欺诈意图作为一种主观状态一般难以证明,因此一旦证明存在过度交易和控制事实,那么法院就假定存在欺诈意图,除非经纪人能够证明其不存在欺诈意图。

  经纪人的搅拌行为严重地损害了投资者的经济利益,因此必须对投资者予以经济赔偿。但是,在具体计算赔偿数额时,尚没有一套统一的标准。目前来说,美国的法院系统主要有三种理论来计算赔偿数额:(1)准合同理论。这是美国目前最常用的计算方式。根据该理论,投资者有权要求经纪人返还其所支付的所有佣金。准合同理论的不足是,仅仅把投资者所支付的佣金看作经纪人所造成的唯一损失,忽略了由于经纪人不适当管理账户而给投资者带来的损失。(2)实际损失理论。该理论允许投资者获得其账户在搅拌行为发生前后之间的差额。在“实际损失理论”下,计算的重点是投资者损失了多少,而不同于“准合同理论”下计算经纪人获得了多少。(2)交易损失理论。该理论允许投资者获得假设不存在搅拌行为时其应当取得的利益,从而对实际损失理论进行了修正。在实际损失理论下,只要是在搅拌行为之后发生的损失,不管这些损失的原因是什么,都一律由经纪人赔偿;不存在损失则不予赔偿。交易损失理论关注的是由经纪人的搅拌行为所引起的损失,损害赔偿的计算不仅仅以账户的账面价值为依据。

  美国证券法上的搅拌行为在其构成要件和民事责任方面都已经形成了较完备的体系。我国《证券法》上也已经对搅拌行为的作出了规定,但是司法实践中涉及搅拌行为的案件却十分少见。因此,研究和学习美国证券法上的搅拌行为制度,对我国的立法和司法实践都有着积极的意义。
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财政部、地质矿产部关于印发《矿产资源补偿费征收管理核算规定》的通知

财政部 地质矿产部


财政部、地质矿产部关于印发《矿产资源补偿费征收管理核算规定》的通知
1994年4月23日,财政部、地质矿产部

各省、自治区、直辖市财政厅(局)、地矿局(厅)、人民银行分行(国家金库),国务院各有关部委:
根据国务院令第150号《矿产资源补偿费征收管理规定》和《中华人民共和国国家金库条例》,我们制定了《矿产资源补偿费征收管理核算规定》,现发给你们,请遵照执行。

附件:矿产资源补偿费征收管理核算规定
为加强矿产资源补偿费征收管理财务监督,及时、准确、完整地反映矿产资源补偿费征收情况,根据《矿产资源补偿费征收管理规定》和《中华人民共和国国家金库条例实施细则》,矿产资源补偿费从1994年4月1日起开始征收。现就矿产资源补偿费征收、缴库及会计核算等有关问题规定如下:

一、矿产资源补偿费的计征基础
(一)采矿权人开采或生产应纳矿产资源补偿费矿产品销售的,以销售收入为缴纳矿产资源补偿费基础。
采矿权人自产自用应纳矿产资源补偿费矿产品的,以提供移交使用量,依据当时当地市场平均价格计算销售收入为缴纳矿产资源补偿费基础。
(二)采矿权人销售应纳矿产资源补偿费矿产品,缴纳矿产资源补偿费义务时间为收讫销售款或取得销售凭据后的当日。
采矿权人自产自用应纳矿产资源补偿费矿产品,其缴纳矿产资源补偿费义务时间为移送使用矿产品的当日。
经所辖征收部门批准,收购未纳矿产资源补偿费矿产品的单位或个人,为代扣代缴矿产资源补偿费的义务人。缴纳矿产资源补偿费义务时间为支付货款的当日。

二、矿产资源补偿费收入的归属和预算科目
(一)矿产资源补偿费由地质矿产主管部门会同财政部门征收。
(二)矿产资源补偿费收入纳入预算管理。矿产资源补偿费为中央与地方固定比例分成收入。中央与省、直辖市矿产资源补偿费的分成比例为5∶5;中央与自治区矿产资源补偿费的分成比例为4∶6。
为简化手续,平时全额就地上缴中央金库,地方分成部分,年终通过结算由中央财政返还。
(三)矿产资源补偿费收入在“1994年国家预算收入科目”第十一类“其他收入类”第237款“矿产资源补偿费收入”科目中反映。

三、矿产资源补偿费的缴库期限
矿产资源补偿费一般按月或按季征收。
采矿权人以一个月为一期缴纳矿产资源补偿费的,自期满之日起,10日内经征收部门审核后,直接向当地国库或国库经收处缴纳。以一个季度为一期缴纳矿产资源补偿费的,自期满之日起15日内经征收部门审核后,直接向当地国库或国库经收处缴纳。
征收部门以现金方式自收汇缴的矿产资源补偿费,应于当日缴入国库,不得将收缴的矿产资源补偿费存入征收部门有关的经费帐户,也不得存入储蓄帐户和其他帐户。
代扣代缴矿产资源补偿费义务人,代扣的矿产资源补偿费具体上缴国库时限,由征收部门核定。

四、矿产资源补偿费的会计核算
(一)计帐方法
矿产资源补偿费的会计核算采用借贷记帐法。
(二)会计科目
矿产资源补偿费的征收部门应设置以下会计科目:
1.来源类科目
(1)“应征矿产资源补偿费”:核算采矿权人发生缴纳矿产资源补偿费义务后,征收部门应征的矿产资源补偿费,包括采矿权人、代扣代缴义务人向征收部门申报缴纳,并经征收部门审核的应征矿产资源补偿费;采矿权人不须缴纳,但须向征收部门申报的已发生的减、免缴矿产资源补偿费;清理、检查的漏缴、不缴或少缴的矿产资源补偿费。本科目贷方发生额反映实际发生的应征矿产资源补偿费,借方一般无发生额。贷方余额表示累计发生的应征矿产资源补偿费总量。年终与“上解矿产资源补偿费收入”、“减免矿产资源补偿费”科目借方余额对冲,年终余额表示年终欠缴和已征尚未缴入国库的矿产资源补偿费。年终余额应结转下年度继续处理。
(2)“应征其他收入”:下设“应征滞纳金收入”和“应征罚没收入”明细科目。本科目用以核算清理检查漏缴、不缴或少缴矿产资源补偿费罚款、其他违反《矿产资源补偿费征收管理规定》而发生的罚款收入和迟缴矿产资源补偿费加征的滞纳金收入。本科目贷方记录实际发生的滞纳金、罚款收入,借方平时无发生额,贷方余额表示累计发生的滞纳金、罚款收入。年终与“上解其他收入”科目对冲,年终一般无余额。
(3)“暂收矿产资源补偿费”:核算采矿权人预交的矿产资源补偿费。本科目借方记录冲销的应交矿产资源补偿费,贷方记录实际收到的预交款,贷方余额表示未缴款,年终余额应结转下年度继续处理。
矿产资源补偿费征收部门以现金方式,对经营分散,又无银行帐户的个体采矿权人自收汇缴的矿产资源补偿费也通过本科目核算。收到款项时,借记“银行存款”、“现金”等科目,贷记“暂收矿产资源补偿费”科目,同时借记“待征矿产资源补偿费”,贷记“应征矿产资源补偿费”科目,上缴时,借记“暂收矿产资源补偿费”,贷记“银行存款”,同时借记“上解矿产资源补偿费收入”,贷记“待征矿产资源补偿费”科目。
2.占用类科目
(1)“待征矿产资源补偿费”:本科目是“应征矿产资源补偿费”的备抵科目,核算应征而未征的矿产资源补偿费。本科目借方记录待征的矿产资源补偿费,贷方记录待征减少数。借方余额表示应征未征数。年终余额应结转下年度继续处理。
(2)“待征其他收入”:下设“待征滞纳金收入”和“待征罚没收入”明细科目。本科目主要用以核算应征而未征的滞纳金和罚没款项。本科目借方记录待征的滞纳金和罚没收入,贷方记录待征减少数。余额一般在借方,表示应征未征的滞纳金收入和罚没收入。年终余额应结转下年度继续处理。
(3)“减免矿产资源补偿费”:本科目主要用以核算实际发生的减免矿产资源补偿费。本科目借方记录实际发生的减免数,贷方平时无发生额,余额一般在借方,表示累计减免数。年终与“应征矿产资源补偿费”科目的贷方余额结转冲销后无余额。
(4)“上解矿产资源补偿费收入”:用以核算采矿权人直接缴入国库和征收部门自收汇缴的矿产资源补偿费。借方记录已缴入国库数,贷方一般无发生额。借方余额表示累计上解数。年终与“应征矿产资源补偿费”科目贷方余额对冲后无余额。
(5)“上解其他收入”:核算采矿权人直接缴入国库和征收部门自收汇缴的“滞纳金收入”、“罚没收入”。借方记录已缴入国库数。借方余额表示累计上解数。年终与“应征其他收入”科目贷方余额对冲后无余额。
(6)“银行存款”、“现金”科目。用以核算征收部门以现金方式征收的矿产资源补偿费未缴中央金库前和采矿权人预交的矿产资源补偿费未缴中央金库前暂存在征收部门的款项。本科目借方记录增加数,贷方记录减少数。余额在借方表示现金或存款的实有数。年终余额结转下年度继续处理。
3.计帐依据
矿产资源补偿费的征收部门,应依据审核无误后的“缴纳矿产资源补偿费申报表”(格式见附一)“矿产资源补偿费缴款书”(格式见附二)以及其他原始凭证填列记帐凭证,并登记总帐及明细帐。
4.主要会计分录举例(详见附件四)。

五、会计报表
矿产资源补偿费的征收部门按月编制“矿产资源补偿费征收情况报表”(格式见附三),逐级上报,直至国务院地质矿产主管部门和国务院财政主管部门。
县级征收部门于月度终了后10天内将“矿产资源补偿费征收情况报表”报送市(地)级征收部门;同时抄送同级财政部门。
市(地)级征收部门于月度终了后20天内将汇总的“矿产资源补偿费征收情况报表”报送省(市、区)人民政府地质矿产主管部门;同时抄送同级财政部门。
省(市、区)人民政府地质矿产主管部门将汇总的本行政区“矿产资源补偿费征收情况报表”报送国务院地质矿产主管部门和国务院财政主管部门,同时抄送同级财政部门。
国务院地质矿产主管部门,依据汇总的“矿产资源补偿费征收情况报表”,定期与国务院财政主管部门和中央金库核对分省(市、区)矿产资源补偿费征收数额。校核无误的数据作为分成的依据。

六、有关事宜
(一)征收部门要与同级财政部门、国库相互配合,密切合作。征收部门、财政部门要向当地国库提供预算级次、适用预算科目、采矿权人名单、开户银行帐号等,当地国库应向征收部门、财政部门提供有关国库业务文件。
(二)矿产资源补偿费的征收管理,接受同级财政部门的监督。
(三)本规定由财政部负责解释。
附:一、矿产资源补偿费月(季)度申报表(略)
二、矿产资源补偿费缴款书(略)
三、矿产资源补偿费收缴平衡表(略)
四、主要会计分录举例(略)


《物权法》的立法背景及制度创新

洪碧华


[内容摘要]:《物权法》的颁布是我国民主法治建设的重要里程碑,本文分析了《物权法》立法背景、基本理论和制度创新。这对于完善社会主义法律体系,保护公民私有财产,促进非公经济发展,构建和谐社会等有着重要意义。
[关键词]:物权、物权法、 立法背景、制度创新

《物权法》历时14年,8次提交审议。围绕物权法的诸多争论,终在全国“两会”上得以平息。2007年3月16日,在十届全国人大五次会议上,《物权法》以高票获得通过,自2007年10月1日起施行。
一、物权法的立法背景
按照国家立法规划,到2010年,我国要出台《民法典》,目标是基本建成中国特色的社会主义法律体系,《民法典》的内容包括五大部分:主体编、合同编、物权编、债权编和责任编。法律条文至少要超过1000条。为了实现立法目标,必须早日制定《物权法》。为此,全国人大常委会法工委专门成立了以粱慧星、王利明为首的两个课题小组,从事《物权法》的起草工作。改革开放以来,我国先后制定了不少市场交易规则,同时十分关注财产的归属和利用问题。1986年通过的《民法通则》,专门有一节规定了财产所有权和与财产所有权有关的财产权。1993年物权法开始起草,1994年正式列入立法计划。1998年3月,成立了民法典研究小组,开始了对物权法的研究和讨论工作。2002年1月,公布了《物权法(征求意见稿)》。2002年12月23日,《民法》(草案)被首次提请审议,物权法是作为其中的一编。2004年,对民法草案第二编物权法进行了修改完善,形成了物权法草案。从2004年10月至2006年10月,十届人大常委会先后六次对草案进行审议。2006年12月29日,全国人大常委会高票通过了有关议案,决定将物权法草案提请2007年3月举行的十届人大五次会议审议。 2007年3月16日,十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。近3000名人大代表的投票结果:赞成的2799人,反对的52人,弃权的37人。这标志着中国民法典向诞生迈出关键一步。
物权法破了我国立法的记录,是立法史上审议次数最多的一部法律,是12部公开向社会征求意见的法律之一,在2005年7月公开征求意见中,共收到11543件来信,召开了100多场座谈会和专家论证会,广泛听取各个方面的意见、建议。其中影响最大的是北大法学院教授巩献田的一封公开信。题目是《一部违背宪法和背离社会主义基本原则的物权法草案》,在全国引发了广泛的争论,因为涉及政治问题,有关领导叫停了立法步伐。双方各持己见。
巩教授说《物权法》草案照搬西方法律,社会主义的东西基本没有。没有写社会主义公共财产神圣不可侵犯,反而强调国家、集体和个人财产的平等保护。在贫富差距越来越大的情况下讲平等,就是要乞丐的要饭棍和少数人的汽车、机器平等保护,要把普通居民的住房、危旧房和那些高级别墅一样保护,这样形成的不是劳动的平等,而是资本的平等,这与资本主义社会有什么区别?
起草小组粱慧星和王利明等民法学专家辩解:第一、对合法财产一体承认、平等保护是物权法准则。其二、《物权法》是民事法律,不是宪法。没有写明国家财产神圣不可侵犯的理由:①宪法已规定,物权法没有必要重复;② 如果重复该规定,易引起误解。第三、贫富分化是社会本身问题,不是物权法问题。
正在物权法即将审议通过之际,不知是巧合还是刻意,“史上最牛的钉子户” (屋主杨威、吴苹夫妇)在重庆市九龙坡区适时出现,向为城建热点的拆迁与“钉子户”问题再度升温。各大媒体纷纷跟进,一场关于物权法与“钉子户”的争论就此展开。最牛钉子户用它的“大海中的一叶孤舟”筑就了一座公民私产的堡垒,实践了物权法中“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”的规定,捍卫了宪法“公民的合法的私有财产不受侵犯”的原则。
二、物权法的基本理论
(一) 物权与物权法
所谓物权是指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。物权是一种重要的财产权,与债权、知识产权等其他财产权不同,物权的客体主要是动产和不动产。不动产指土地以及建筑物等土地附着物;动产指不动产以外的物,包括能够为人力所控制的汽车、火车、飞机、轮船和电、气、光波、磁波等物。
物权法是规范民事财产关系的基本法律,调整因物的归属和利用而产生的民事关系,包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。物权法的调整对象是物的归属关系以及对物的占有、利用而发生的财产关系。物权法是社会主义法律体系中重要的组成部分,是我国改革开放胜利成果的法律形式,特别对经济体制改革的胜利成果进行的法律确认。
物权法与财产权法在内涵和外延上不同。财产权法包括物权法、债权法、继承法和知识产权法等内容,财产分为有形财产和无形财产两种,“看不见、摸不着”的东西才上是难以确定其价值。有些无形财产简直就是无价之宝。
(二)物权法的指导思想、原则和意义
物权法的指导思想:以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,全面贯彻落实科学发展观,坚持正确的政治方向,从我国的国情和实际出发,全面准确地体现社会主义基本经济制度;依据宪法和法律规定,对国家、集体和私人的物权给予平等保护;加大对国有财产的保护力度,防止国有财产流失;全面准确地体现现阶段党在农村的基本政策,维护农民利益;针对现实生活中迫切需要规范的问题,统筹协调各种利益关系,促进社会和谐。
物权法的基本原则。①物权法定原则:物权的种类及其内容由物权法和其他有关的法律规定。②物权公示公信原则:公示就是公开表示出来的意思。③物权优先于债权的原则。
制定物权法,意义重大。一是完善社会主义基本经济制度的需要;二是体现了国家鼓励、支持、引导非公有制经济发展的要求;三是实现宪法原则的需要; 四是维护群众物质财产利益的需要;五是构建社会主义和谐社会的需要。
物权法的作用是定分止争、促进社会和谐。商鞅说:“一兔走,百人逐之,非以兔可分以为百也,由名分之未定也。夫卖兔者满市,而盗不敢取,由名分已定也。”物权法从表面上看是保护物权,透过物权实际上是保护人权。物质资料是由人类控制的,只有先尊重和保障人权,才能更好地保护物权,不尊重人权就难以保护物权。
英国洛克有句名言:“没有个人物权的地方,就没有公正。” 物权和人权是公民两大基本权利。王利明提出:财产权与生命权、自由权一起,被称为公民的三大基本权利。物权法不仅仅是维护国家基本经济制度、保护人民群众财产权利的基本法,也是规范行政机关公权力、保障人民财产权利的一部重要民事法律。西方国家有一句格言,对私人住宅,“风可进,雨可进,国王的军队不可进”。
这就是著名的“波茨坦磨坊”故事。1866年10月13日,刚刚打赢奥地利的普鲁士国王威廉一世,在大批臣属的前呼后拥之下临幸他在波茨坦的行宫。然而,行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫兴,他想拆除,但磨坊却并不属于王室;他想赎买,奈何磨坊主死活不卖。暴怒的国王强令拆除,但被磨坊主诉至法庭。本来平民告国王已经是破天荒头一遭,但审理案件的三位法官毅然一致裁定:被告人因擅用王权,侵犯原告人由宪法规定的财产权利,触犯了《帝国宪法》第79条第6款;责成被告人威廉一世,在原址立即重建一座同样大小的磨坊,并赔偿原告人150元德国马克。波茨坦磨坊的故事被视为西方司法独立、民主法治的经典案例,后来成为法律院校的学生法制教育的基地。
物权制度是罗马人的创造,物权法体系则是德国人的智慧,经由日本人提供的桥梁,通过清末沈家本、伍廷芳等中国人的努力,最终来到了古老的北京。罗马法是奴隶制社会最完备的法律,对后世产生巨大影响,《法国民法典》和《德国民法典》都是参照罗马法而制定的。古罗马到处侵略扩张,成了地跨欧、亚、非三洲的大帝国(历时1100多年)。在奴隶制社会,古罗马人用军事统治世界;在中世纪,古罗马人用宗教统治世界;在资本主义社会,古罗马人用法律统治世界。公法与私法是大陆法系依古罗马法划分出来,宪法、行政法是公法,它体现国家统治阶级意志或者行政管理职能作用;民法、物权法是私法,它体现平等主体之间的老百姓意志。
三、物权法的创新规定
《物权法》分为总则(包括基本原则、物的变动、物权的保护);所有权;用益物权;担保物权和占有共五编、19章247条,约22000字。主要内容涉及:①关于坚持社会主义基本经济制度;②关于平等保护国家、集体和私人的物权;③关于国有财产的范围和保护问题,国家所有权的行使问题;④关于集体财产的土地承包经营权和宅基地使有权;⑤关于房屋等私有财产的法律保护问题;⑥关于征收补偿。
(一)平等保护
物权法是私法,本应以保护私有财产为主。保护私产是为了构建和谐社会。保护弱势群体和困难群众的利益,不能采取杀富济贫的办法,否则就会挫伤大家创造财富的积极性。市场经济是竞争经济,竞争的结果必然是优胜劣汰,改革就是要破除平均观念,肯定会出现贫富差异,但对穷人和富人的合法所得必须予以同等的法律保护。
自然人无论贫富、强弱,其财产都应该受到平等对待。对国家的财产和私人的财产实行平等保护,有助于完善我国平等竞争、优胜劣汰的市场环境。只有实行平等保护,才能坚持我国的基本经济制度。平等保护是对所有民事主体的一体保护,就是要保护每一个公民的财产,保护广大人民群众的根本利益。尤其是,这种财产不仅仅是看得见、摸得着的动产和不动产,还包括9亿农民所享有的承包经营权、宅基地使用权等财产权利。这些权利都应当受到物权法的平等保护。
(二)采光通风
《物权法》规定:建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物,噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
(二) 车库绿地
《物权法》规定:建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。
(四)业主权利
 《物权法》规定:下列事项由业主共同决定:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
(五)征地补偿
  《物权法》规定:征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。物权法规定的征收补偿标准兼具“充分性”和“有效性”。特别是关于“征收个人住宅应当保障被征收人居住条件”的规定,说明在拆迁时除了依法应当给予被拆迁人充分补偿之外,还应当保证被拆迁人的居住条件不下降。
当前,征地、拆迁是引起群体性上访的主要原因。某些地方官员打着“公共利益”的旗号,进行非法拆迁并且不给予合理补偿,这就使得一些老百姓的利益受到侵害。在这种情况下,强调平等保护,实际上有利于维护穷人的利益。一段时间以来,拆迁后不能就地安置,被拆迁人在房地产开发的浪潮中,被迫离开城市中心而居住于城市边缘,从而造成了一部分人生活质量下降,甚至生计受到影响,人民群众对此很有意见,物权法的上述规定反映了民意,将来必将成为拆迁就地安置的重要法律依据。
(六)70年产权
  《物权法》第149条关于“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。”住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。我国城市土地属于国家所有,但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。此次规定,住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期。这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧。但是,续期时,要不要交费,怎么交?有的认为,自动续期就无需办理任何手续,这当然更指的是无需另行交纳土地使用费。向私人再次收取土地出让金会引发许多问题,例如,新的土地出让金如何作价?如何保证每户私人住宅的所有权人均有二次土地出让金的支付能力?对于没有支付能力的人要不要没收住宅还是采取其他办法制裁等等,这些都是难以解决的。
(七) 农民权益
“三农”问题是重中之重,物权法能否保护好农民的土地利益是个大课题。《物权法》用了第十一章共11个条文的篇幅,规定了土地承包经营权这个独具特色的用益物权种类,肯定了这个具有独创性的物权,既不同于传统民法中的永佃权,也不同于其他国家中的用益权,是中国物权法的一个最具特色的用益物权。
宅基地使用权也是一个独具特色的农村土地权利。按照《物权法》规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的对集体所有的土地占有和使用的权利,自主利用该土地建造住房及其附属设施的用益物权。这个权利仅存在于农村,是农民的权利,解决的是农民建筑住宅供其居住、生活的土地使用权问题,关系到农民的安居乐业、居有定所。因此,物权法第十三章也做了专章规定,使农民的这一权利得到保障。但城市居民不能到农村买地建房。
《物权法》规定的这些关于农村土地权利制度,以集体所有的土地所有权为基础,派生出的土地承包经营权、宅基地使用权和乡(镇)村建设用地使用权,再加上根据约定可以产生的地役权,构成了我国独特的农村土地权利体系。这种独具特色的农村不动产用益制度,产生于我国农村经济实践和社会现实,又通过法律化和制度化而固定于《物权法》,是保护农民权利的根本性法律制度



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