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论擅改架空层的危害性与违法性/邓光达

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 16:29:09  浏览:9949   来源:法律资料网
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论擅改架空层的危害性与违法性

邓光达


近年来,某些不良房地产开发商售卖楼盘房屋后,为牟取更大的不法商业利益,利用置业者信息不足的弱点和维权力量不易形成合力及维权的时间、金钱成本较高的客观现实,精心为买家置业者设置了诱人的陷阱,请君入瓮,让部份蒙在鼓里的买家置业者自以为得到实惠,玩起了侵权谋利的把戏。
一、美丽的谎言
不良的房地产开发商往往在楼盘验收或入伙后,倚借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利,为减少日后移交物业管理用房的数量或拖延物业管理用房移交给全体业主的时间,往往乘买家置业者入伙忙于房屋装修而疏于关注住宅小区物业管理活动之际,擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等。
当有买家置业者对房地产开发商的上述擅自改建行为提出怀疑和异议时,不良房地产开发商往往会大言不惭地说:“改建住宅小区架空层或公共空间结构和用途的行为,符合全体买家置业者的共同利益,是住宅小区物业管理的需要,是降低或减少买家置业者应付的物业管理费用的有效手段,其改建行为合法、合情、合理”。对此,个别买家置业者对此信以为真,对改建行为视而不见,不闻不问,无意间纵恿了不良房地产开发商的违法改建行为。
殊不知,房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等行为,改变了住宅小区原有的科学规划和设计,破坏了住宅小区的人居环境,并直接导住住宅小区楼盘房屋价值的贬值,损害的买家置业者的合法权益。
从购房置业消费的经济学角度看,消费者购房置业,通常希望实现和满足二个基本目标,一是安居,住宅小区楼房良好的工程质量、合理的小区环境是安居的必要条件。二是保值,消费者往往倾注毕生的一大笔积蓄用于购房置业,所购楼房将会成为家庭保值和抵御经济风险的最重要物业。据深圳地区的楼盘个案估算,同一地段中,住宅小区楼盘环境规划是否科学合理与楼房价格有约0.1至0.25的相关度。如果房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等场所,无疑将会导致住宅小区人居环境质量的降低和楼房应有价格的贬值。
从法律的角度看,不良房地产开发商的擅自改建行为,违反了《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规的规定,对全体买房置业者构成侵权,依法应承担法律责任。此时,房地产管理机关和物业管理机关应对不良房地产开发商或物业管理公司的违法行为予以查处。
二、金蝉脱壳之计
不良房地产开发商将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库后,往往借故将侵权责任推到物业管理公司身上。当楼盘入伙一段时间,买家置业者若发觉不良房地产开发商的擅自改建行为违法而要求其改正时,不良房地产开发商会往往以歪理搪塞买家置业者,“住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库的行为与我房地产开发商无关,有问题请与物业管理公司交涉”。
由于目前住宅小区的物业管理公司大多都是房地产开发商的关联公司,此时,不良的物业管理公司很可能会以种种困难和理由再现一幕与不良房地产开发商如出一辙的“美丽的谎言”。嗣后,住宅小区的物业管理用房等公用设施则迟迟不用移交或拖延移交,不良房地产开发商则完成了其“金蝉脱壳之计”,从中谋取了非法的商业利益。
买家置业者应警惕不良房地产开商上述二则的诱人陷阱,因为他将会降低你居住环境的品质,给你带来较大的经济损失。





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国务院办公厅关于同意广东省县际间海域行政区域界线的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于同意广东省县际间海域行政区域界线的通知

国办函〔2013〕62号



广东省人民政府,国土资源部、海洋局:

《国土资源部关于报请批准广东省县际间海域行政区域界线的请示》(国土资发〔2013〕25号)收悉。经国务院同意,现通知如下:

一、国务院同意广东省汕头市南澳县和潮州市饶平县间等38条县际间海域行政区域界线。

二、广东省人民政府要按照《行政区域界线管理条例》和海洋管理法律法规的规定,落实管理责任,依法加强海域行政区域界线管理,健全维护涉界海域社会稳定的协调机制,及时妥善处理涉海界线纠纷,合理开发利用海洋资源,保护和改善海洋生态环境,促进界线附近海域社会稳定和海洋经济可持续发展。

三、国家海洋局要加强对广东省人民政府海域行政界线管理工作的指导和协调,做好相关督促检查工作。



  国务院办公厅
                           2013年4月10日










关于印发《茂名市食品安全举报奖励办法》的通知

广东省茂名市人民政府办公室


关于印发《茂名市食品安全举报奖励办法》的通知

茂府办〔2012〕41 号



各县(市、区)人民政府,市直有关单位:
《茂名市食品安全举报奖励办法》业经市人民政府十一届七次常务会议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请直接向市食品安全委员会办公室反映。


二О一二年六月十二日


茂名市食品安全举报奖励办法


第一章 总 则

第一条 为鼓励社会公众参与食品安全监督管理,及时消除食品安全隐患,依法打击食品安全违法犯罪行为,根据《中华人民共和国食品安全法》及其实施条例、《国务院食品安全委员会办公室关于建立食品安全有奖举报制度的指导意见》(食安办〔2011〕25号)等有关法律法规、规范性文件的规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于市级食品安全相关部门直接负责调查处理的,发生在茂名市境内的食品安全违法举报案件。
本办法所称食品安全违法举报案件包括案件及其线索。
第三条 鼓励公民、法人和社会组织对涉及食品安全的违法行为进行举报,依据本办法实施举报奖励。
第四条 由市食品安全委员会办公室负责建立食品安全举报综合信息管理机制,综合管理市级食品安全违法案件举报工作,统一指导、协调全市食品安全举报奖励工作,负责市级食品安全举报奖励的审定、奖金管理、奖金发放和信息发布等工作。
市级食品安全相关部门依据职责负责食品安全案件举报线索的受理、查处和提出举报奖励的建议。
第五条 设立市级食品安全举报奖励专项资金,由市财政按年度核拨。由市食品安全委员会办公室负责管理,专款专用,接受审计、监察等部门的监督检查。
第二章 举报受理和核查
第六条 市级食品安全相关部门应当设立或者明确食品安全举报受理工作机构,负责本部门食品安全举报工作,并配备相应的专(兼)职人员,向社会公布本部门受理食品安全举报的电话号码、通信地址、电子信箱、投诉举报处理程序以及查询方式等。
第七条 食品安全违法案件举报途径包括:
  ㈠ 来访举报;
  ㈡ 电话、信件、传真、电子邮件举报;
  ㈢ 其他途径。
第八条 各食品安全相关部门应当及时对举报内容进行登记,形成举报受理记录,不得拒绝推诿。对属于本部门职责范围的举报,应当依法组织核实查处,在规定的时限内办结。对不属于本部门职责范围的举报,应当及时书面通知并移交有权处理的部门办理,并报市食品安全委员会办公室。
受理举报工作人员不遵守工作纪律、徇私舞弊的,严肃追究行政责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。
第三章 奖励条件
  第九条 举报奖励应当符合下列原则:
  ㈠ 分级负责;
  ㈡ 举报奖励对象限于实名举报;
  ㈢ 同一线索被两个以上举报人分别举报的,奖励最先举报人;
  ㈣ 两个或两个以上举报人联名举报同一线索的,按一案进行奖励;
  ㈤ 对同一案件的举报奖励不得重复发放;
  ㈥ 未经举报者同意,不得以任何方式公开或泄露举报者有关信息,违者应当承担相应的法律责任。
  第十条 举报下列食品安全违法行为之一的,属于本办法奖励范围:
  ㈠ 在农产品种植、养殖、加工、收购、运输过程中使用违禁药物或其他可能危害人体健康物质的;
  ㈡ 使用非食用性原料、食品添加剂以外的化学物质和其他可能危害人体健康的物质生产、加工食品,或者使用回收食品作为原料生产、加工食品的;
  ㈢ 收购、加工、销售病死、毒死或者死因不明的禽、畜、兽、水产动物肉类及其制品,或者向畜禽及畜禽产品注水或注入其他物质的;
  ㈣ 加工、销售未经检疫或者检疫不合格肉类及肉类制品的;
  ㈤ 生产、加工、销售变质、过期、混有异物、掺假掺杂伪劣食品的;
  ㈥ 生产无生产日期,无保质期,无生产厂名、厂址或篡改生产日期和保质期的食品的,伪造产地或者伪造或冒用他人厂名、厂址的,伪冒他人注册商标,伪造或者冒用食品生产许可标志或者其他产品标志生产经营食品的;
  ㈦ 使用非食用物质生产复配食品添加剂的,超范围、超限量等滥用食品添加剂的;
  ㈧ 未经许可从事食品生产经营活动或生产食品添加剂的;
  ㈨ 生产、加工、销售不符合食品安全标准的食品的;
  ㈩ 未经正常检验检疫非法进出口食品的,销售应当检验检疫却未检验检疫或检验检疫不合格的境外进口食品的;
  (十一) 其他涉及食用农产品、食品和食品相关产品安全的违法犯罪行为。
  第十一条 获得奖励的举报应当符合下列条件:
  ㈠ 违法案件发生在本市行政区域内;
  ㈡ 有明确、具体的被举报方;
  ㈢ 举报线索事先未被食品安全监管部门掌握;
  ㈣ 举报的情况经查证属实。
  第十二条 下列举报不属于本办法奖励范围:
  ㈠ 与食品安全工作有关的国家机关及其工作人员的举报;
  ㈡ 负有食品安全管理职责的部门工作人员授意他人或者其配偶、直系亲属的举报;
  ㈢ 假冒伪劣产品的被假冒方或其代表、委托人的举报。
  第十三条 各县(市、区)食品安全相关部门受理查处的举报除符合本办法第十一条、十二条规定,同时符合下列条件的,由当地食品安全委员会办公室按本办法第十七条要求申报,可以由市食品安全委员会予以奖励:
  ㈠ 罚没入库金额50万元以上;
㈡ 最终判定为食品刑事犯罪。
罚没入库金额100万元以上,且最终判定为食品刑事犯罪的,可以由市食品安全委员会办公室同时申报省级奖励。
第十四条 新闻媒体在公开披露食品安全违法案件前主动与市食品安全委员会办公室或其他有关部门协作,提供案件线索或者协助调查处理,经查证属实的,按照本办法予以奖励。
第四章 奖励标准
  第十五条 举报级别分为以下三个等级:
  一级举报:详细提供被举报方的违法事实、食品安全事故线索及相关证据,协助现场查处工作,举报情况与事实结论完全相符。
  二级举报:提供被举报人或单位的违法事实、食品安全事故及隐患线索和部分证据,协助查处工作,举报情况与事实结论相符。
  三级举报:提供食品安全违法案件、食品安全事故及隐患线索,不直接协助查处工作,举报情况与事实结论基本相符。
  第十六条 根据举报级别,奖励额度分别按案件罚没入库金额的5%、3%、1%计算,最低不低于300元,最高奖不超过30万元。没有罚没款入库的,根据提供线索的价值,给予300~800元奖励。
最终判定为食品刑事犯罪的举报案件,按照以上规定计算的奖励金低于1万元的,或者没有罚没款入库的,给予1万元奖励。

第五章 奖励办理
  第十七条 案件调查处理部门或申报省级奖励的县(市、区)食品安全委员会办公室应当根据举报人的申请,自举报案件行政处罚决定生效且执行完毕或者刑事判决生效且罚没款入库完毕之日起30个工作日内,对举报事实、奖励条件和标准予以认定,提出奖励意见,并提供举报受理记录、行政处罚决定书(复印件)、刑事判决书(复印件)和罚没款缴款凭证等材料,报市食品安全委员会办公室审批。各县(市、区)食品安全相关部门受理查处的举报申请市级奖励的,应当经当地人民政府批准。
  市食品安全委员会办公室应当在收到申请后20个工作日内予以审定并回复。经审核批准的,由申报单位指定专人到市食品安全委员会办公室领取奖励金,并负责核实后发放给举报人。
申报奖励的举报案件应在奖励金兑现后10个工作日内向市食品安全委员会办公室报送备案。
对举报人进行打击报复的,依法严惩。
第十八条 举报人应当自接到通知之日起30个工作日内,凭本人身份证或其它有效身份证明到申报单位领取奖励金。逾期不申领的,视为放弃权利。
第六章 附 则
  第十九条 本办法由市食品安全委员会办公室负责解释,自印发之日起施行。
  第二十条 各县(市、区)人民政府应当参照本办法制定相关的举报奖励办法。


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